站長您好，今天剛開完建商都更說明會，提到他會拿自己的土地跟銀行貸款，但住戶的房子土地還是要交給銀行信託，但跟貸款無關，這是正確的嗎？
因為目前還沒提到任何退場機制，若到時蓋到一半停了，房子所有權還是地主的？
站長回覆：
都市更新條例當中，第25條、第68條、 第69條，都有提到信託的部分，其中第25條談到一個很重要的觀念：
都市更新事業得以信託方式實施之。
意思就是，可以信託，也可以不信託！
那為何還要信託呢？
當然都是為了錢！
為了讓銀行願意出錢給實施者花，所以必須將地主的房子跟土地的所有權，暫時移轉到銀行名下，換言之，雖然實際的權利人還是地主們，但因為權狀上登記的所有權人已經變成銀行，所以地主就無法偷偷再移轉或變賣不動產，對銀行而言，這就是最好的擔保品，當多數地主和屋主都完成信託的時候，銀行才願意拿錢給建商，當作實施都更和興建的成本。
因此信託優先保障了實施者，未來有機會完成重建，才能夠保障到地主和屋主。但要小心，信託並不保證一定不會蓋成爛尾樓，反而是爛尾的時候，銀行一樣可以拿到他的足額保障，而地主卻很難再拿回原有的房子和土地。
因此信託和貸款有沒有關，當然有100%的關聯，只是這個貸款，指的是銀行借錢給實施者的款項，一般俗稱建築融資款或土地融資款，但現在地主越來越了解風險，所以不會讓建商做土地融資。
都市更新條例之所以沒有強迫地主們應參與信託，原因就在於，如果建商口袋滿滿，真的有實力，何必拿地主的土地和房屋做抵押，但如果你是建商，透過信託來確保每一戶都不會有人中途落跑，對所有地主們的共同利益而言，也是一種保障。
至於建商說，他會拿自己的土地跟銀行貸款，這個也要留意，所謂自己的土地，是原本就屬於建商的土地，還是透過都市更新權利變換之後，地主們折價抵付給建商的土地？恐怕許多建商以為自己的土地，都是來自於後者，因為在權利變換計畫核定之後，在都市更新的法規上，就是地主們應該移轉土地給建商的課稅移轉時點，雖然程序上都會等到新房子蓋完之後才會做登記，但有許多合建契約都會約定，在權利變換計畫核定之後，地主就要先將屬於建商的土地過戶給建商，那就危險了，萬一權利變換核定之後，還有10%的地主不同意，都更遙遙無期，先同意都更的地主們，已經將一半的土地移轉給建商，又讓建商拿著這個土地去做了土地融資款，怎麼辦？你不會害怕嗎？還能說你家的都更案，沒有做土地融資嗎？
同時要注意的是，信託過程中，原地主和屋主是委託人，銀行則是受託人，信託完成之後，土地和房屋所有權人的名字，都會變成受託人的，至於受託人是不是等於信託銀行，這個要留意，有時候受託人等於建設公司，地主就慘了，站長至少接獲不下5起個案，都是在過程中，因為地主不了解文字的內涵，讓建商變成了土地所有權人，成了信託的受託人，這樣的案場，您覺得還有救嗎？
更要當心的重點是，合建契約裡面，對於信託的約定都只有概略性的陳述，信託過程中，還要簽另外一份信託契約書，地主們，您真的以為自己看得懂嗎？
一字一句都是字字珠璣，陷阱重重，千萬要三思，不要為了省幾千元或幾萬元的審閱費，而賤賣自己的祖產，成了千古罪人，神明也救不了你！
拜託地主們趕快醒醒，不要像另外一百多個社區一樣，火燒眉毛了，才想自救。都更案地主就是老大，為何你只想當小三？
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