在自地自建的案場中，建商100%擁有土地，取得建造執照之後，開始販賣預售屋，雖然房子還沒開始蓋，相關興建的成本都還沒支付，可是土地是建商所有，形同建商給買方的擔保品，對買方而言，多少還有一些保障。
此時建商販賣的預售屋，縱使還沒蓋好，房屋的屋殼形體，都只是抽象的承諾，或是如同房屋模型一般的面貌，僅僅透過預售屋契約相互約制，但所賣的土地卻是貨真價實，屬於建商的資產，在售出預售屋的同時，也等於把建商的一部分擔保品移轉給買方，而非買空賣空，雖然有風險，但也有些許的保障。主要是新成屋的價值當中，土地的價值經常遠高於房屋屋殼本身的價值，例如土地價值占六成、房屋價值占四成；或是土地價值占7成、房屋價值占三成，都是常態，因此最終就算房屋蓋不完，成了爛尾樓，預售屋的買家，仍然保有土地的持分所有權。
但是要小心，如果是合建案，建商出錢，地主出土地，過程中建商又透過預售屋取得資金，而不是真正出錢，就是在慷地主的慨，一旦出事，地主的土地，已經變成預售屋買方的資產，建商仍可以拍拍屁股走人，毫無擔保品損失，這樣的案場，能不危險嗎？
每一個都巿更新案件，如果出錢的是建商，出地的是地主，在都更程序中，地主的土地，經常都會被建商要求，必須透過信託程序，移轉成受託人的名字，避免地主臨時跑票或反悔不參與，所以會將地主名下的地，透過信託程序，變成銀行名下的地，甚至更糟糕的是，直接先變成建商指定之好朋友的地，如此一來，才代表地主真正有出土地，不會中途落跑或解約，建商才願意讓地主享有分配權利。
問題來了，地主交付土地或信託的同時，建商也相對的出錢了嗎？如果建商的錢還沒交付信託，可以要求地主的土地先信託嗎？還是應該同步作業，比較對等並讓地主安心！
都市更新條例中，權利變換的出資人就是實施者，所謂共同負擔的精神，就是所有負擔成本，要付出去的錢，通通由建商來支付，因此地主一定要確認，當自己出地的時候，建商的錢，準備好了嗎？有跟自己一樣，全部存入信託專戶了嗎？如果他的錢不用存，為什麼你的土地要存？
每一個都更案，所需要的重建成本，動則10億到100億，就算建商的資本額很高，卻不代表他的現金流足夠支撐，在高槓桿的遊戲慣例中，就算有100億資本的大建商，可能同時啟動10個案子或100個案子，真正的現金流量，恐怕都不會超過10億元。如果地主們的土地總價值高達100億，難道不需要擔心，建商應該支出的那100億，是否已經到位了嗎？
實務上的狀況是，地主的100億做了信託，保證沒問題，但建商卻沒有同步將自己那100億存入信託專戶，而是告訴地主，他所要支付的100億，在地主不提供土地融資給建商擔保時，他只能從銀行借到例如60億，而剩下的40億，未來會從預售屋銷售的過程中，補足款項。
當您的建商，是這樣思維邏輯的時候？就等於他在預售屋銷售的過程中，已經提前把屬於原地主土地價值的部分，優先賣給外人，此時都更重建都還沒開始，就優先把屬於地主的部分土地，提前賣給別人了，萬一未來興建成本大漲，已經出資60億的銀行又不願意再增資，建商資金又不夠的時候，不就成了爛尾樓了嗎？這不正好應驗都更建商就是買空賣空嗎？
知道真相的地主，您還覺得，應該讓建商販賣預售屋嗎？風險不會無限大嗎？
有沒有嚇出一聲冷汗！
但現行法規中，有禁止建商販賣預售屋嗎？
沒有！
有要求建商賣預售屋之前，要先經過地主同意嗎？
也沒有！
有說如果建商房子蓋不完，成了爛尾樓，政府直接接手嗎？
更沒有！
那請問，政府審議，是在審什麼？
審議委員有保證，如果未來他們核准的這個建商出事了，資金不足、房子蓋不完、或蓋成漏水屋，由誰來負責嗎？
是啊，都會說有續建機制，但內行的你，就會知道續建機制，跟續建保障，有天差地別，續建機制跟不保證爛尾，恐怕根本就是兩回事，毫無相關！
如果審議委員核定總共的共同負擔總成本，建商需要花100億，但房子蓋完，最後建商其實只出資70億，這30億元，要不要由核定的審議委員來償還給地主？或是請實施者再還給地主？
他們都說：當然沒有！
為什麼沒有？
有沒有發現這會不會是一門買空賣空，蠻好賺的行業？
會不會突然有一種衝動，想要自己來當建商？
其實政府已經把權利下放給地主們了，「都市更新會」，才是真正解決問題的關鍵！
如果您還相信找建商比較快，台灣的火車頭產業，都會感謝您對經濟的重大貢獻。
轉個念，如果地主自行承擔整合的風險，先整合、再選商，整合成功之後，再找有口碑、有實力的建商或營造廠來興建，是不是相對更有保障？
不會整合怎麼辦？
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