在都市更新的現場，越來越多地主已經意識到「先整合、後選商」的重要性，然而，這句話聽來簡單，做起來卻充滿陷阱。所謂「先整合」，到底是指達到幾成的同意？地主們又該簽什麼樣的文件，才能算是有效的整合？這些看似程序問題，實則是都更案能否成功的關鍵分水嶺。
意願書≠承諾，整合不能靠嘴巴說說
許多都更案在初期討論階段，地主們熱情高漲，意願表達踴躍，往往號稱「90%同意」，但一旦進入實際簽署文件階段，馬上下滑到60%以下。這說明了一個殘酷的事實：開會時點頭不等於願意負責任地簽字。很多人誤以為發個Line、開個會、簽個意願書，就完成整合了，結果只是在自嗨。
都市更新比的是人性，沒有信任關係和清楚利害分配，再多的熱情都不過是空談。若在整合階段急就章，只會火燒王船，欲速則不達。
整合文件怎麼簽，才能有力又無包袱？
地主們常擔心，簽太早會被綁住、無法反悔，簽太晚又怕錯過機會。這正是整合階段需要專業協助的地方。什麼時候該簽「參與確認書」、什麼時候可簽「合作備忘錄」、甚至是「集資意向書」，都必須依照案場條件量身設計，否則一步錯、步步錯，一兩年白忙一場。
80%不是起跑點，是地雷區！
另一個常見誤區是：「我們社區已經整合80%了，是不是可以選建商了？」這問題的答案是絕對要再等等！
為什麼？因為當建商看到你們只剩20%沒整合，就知道那20%一定最難搞，這時選商，反而讓建商變成整合的負責人，他怎麼可能願意讓利？實務上，建商真正擔心的是「尾段整合」的高風險與高成本，當地主自以為達到門檻，其實正把籌碼全丟給對方。
更慘的是，一旦選了建商，地主的慾望開始膨脹，有人覺得反正他很黑，我就多要一點…最後的結果，可能是互相猜忌、反覆流標，一晃眼，十年變三十年。
整合階段，地主該怎麼做？
真正有效的整合，應該有三件事：
1. 清楚的整合策略與文件流程（不是喊喊口號）
2. 建立信任與共識的機制（防止中途翻盤）
3. 適度的集資與前期投入（讓每戶都有參與感與責任感）
以100戶的社區為例，若每戶願意先投入2~6萬元，就能支應整合人力、法律諮詢、設計草圖、會議場地與公關等費用，讓地主自己當老闆，不再被建商牽著走。
結語：都更是一場地主的集體投資，不是建商的慈善活動
時間對地主來說是朋友，對建商來說是成本。地主若能掌握時間，就能掌握主導權；反之，若急著找人幫忙，只會掉入被選擇的命運。
因此，整合的終極目標永遠不是80%，而是100%＋主導權＋集資力。只有這樣，都市更新才是地主的投資，不是別人的生意，別再把問題和爛攤子丟給建商了，他不是公益組織。
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