剛剛台灣都更權益促進會的地政士、律師與站長針對台北市某案場進行了初步分析，結論中很明確的提醒地主們，務必提高警覺，尤其在選商之前，真的有太多事要注意，否則一步錯，就是十年後。
急忙選商的地主們，不論最後選擇哪家建設公司，或性質幾乎一樣的所謂建經公司，在都市更新的流程中都藏有無數細節與風險。地主在選商之前，最好先組建一個顧問團隊，就像企業請法務顧問一樣，因為如何選商、與廠商談判，涉及太多眉眉角角，這不僅是分配比率的問題，更包括那些地主們「不做、或不會做」的部分，而這些部分，得標廠商往往也未必會處理得比地主好。
在選商之前，地主之間的內部意見更需先行凝聚，否則只會讓建商坐收漁翁之利，或吸引更多低價搶標、圈地為主的廠商進場，最終走向十年、二十年一事無成的死循環。如果只是因為某廠商「感覺讓利比較多」、「感覺品牌知名度比較高」、「感覺創價的可能性高」就貿然簽約，後續可能面臨廠商換不掉、或中途變相加價的窘境，這些情形在都更與危老市場中屢見不鮮。
地主們該做的第一步，是先建立防火牆，並為地主方建立「貢獻度指標」，先滿足內部需求，再一致對外。從初期凝聚、整合各個山頭，到爭取合理條件，這些過程建商通常不願意教育地主，但這卻是最重要的知識權，反而背後經常有私下運作的推動費、酬金，造成暗潮洶湧。但紙包不住火，不少地主在開會時就能感受到誰是「內鬼」，信任感一旦崩壞，整個都更案就只剩下「再等十年」的命運。
即便意願表達超過八成，在選商之前仍應優先選任能夠與地主站在同一陣線的顧問團隊。因為一旦建商底定，通常就會同步要求簽署合約。屆時有人草率簽約，有人猶豫不決，社區便再度分裂。在地主尚缺乏專業判斷的初期，顧問的角色絕對比建商、建經公司或全案管理方更加關鍵。這些統包角色一旦確立，往往就是一次定生死。為何地主要急著讓自己「賤賣」？即使看似條件不錯，也應打預防針，否則，一不小心中了對方的「流感」，後果難料。
站長協助過上百個案場，許多糾紛都是在選商之後才爆發的。合建契約是否能看懂姑且不論，光是社區共識的落差，就足以讓社區分裂。有人願意出錢找專家，有人一毛不拔，這便是惡性循環的開始。小心，你正一步步走進遙遙無期的輪迴。
解套之道其實不難，問題往往出在「錢」身上。社區若還未意識到出資權的重要性，就不會有真正的「主導權」與「選擇權」。「主導權」決定地主能不能自己分配，而非被動接受廠商安排；而「選擇權」不只是選出最佳廠商而已，還包括建構完善的監督機制。地主不該考驗建商的道德底線，尤其是那些大型建商，其道德與利潤往往綁在一起。若最後少分3、4坪，在台北市動輒損失五六百萬，地主們還甘願讓利嗎？既然後續利潤這麼高，為何初期的5、6萬卻不願出？
事實上，大多數地主並不缺錢，也確實是都更的最大受益者之一。在站長協助的案場中，地主們並不怕出錢，怕的是「不公平」。若能建立一套公開透明的出資制度，並在選商後保證退還原資金，加計5%利息，為什麼不接受？
為了解決前期出資與資金運用的難題，「台灣都更權益促進會」已建立相關機制，可協助各社區開立專戶或設立信託帳戶，並將財產的使用權交還給地主。除了銀行手續費與稅費外，所有基金動撥皆須經出資地主多數決，制度設計也可客製化，確保共識運作、民主決策。
許多意見領袖與早期出力的地主內心其實常有個難以啟齒的疑問：「出了這麼多力，未來能不能多分一點？」別擔心，站長早已有解方。透過「貢獻度」制度，不論是估價師評估、建商過去暗藏的整合費、人事費或酬傭金，都可以陽光化，納入一套能者多勞多得的分配機制。
簡單來說，「都權會」早已設計出一套SOP機制，確保每位默默耕耘的地主，未來都能看到回報。別再擔心被整碗端走，你的努力與貢獻，未來都會具體展現在回報中。
站長與團隊中的律師、地政士、估價師、建築師、結構技師、不動產經紀人、都更推動師等諸多專業人士，都已在這樣的模式下良好運作。我們不能虧待任何一位專業者，更不能讓默默奉獻的地主被遺忘。您的努力，將是未來差額分配中的重要依據，也是整合方案中不可或缺的重要夥伴，您唯一最該做的，就是多說好話、多做好事，因為鄰居們未來都會幫您加碼，他們就是你的金主，「都權會」只是執行分配的管家。
如果您的社區，仍有地主對出資抱持遲疑，請立即召集十戶以上出席「都更權益說明會」，我們將讓您親眼見證──每一戶出資者如何創造超過百倍的利潤。屆時，地主們可能還會搶著出錢，我們甚至可能懇請您讓出部分出資額給外部金主，共同受益、共享資源，為社區重建注入源源不絕的財力。
請相信自己，也請記住──
0元都更，只會帶來無窮的代價，那是對地主最大的傷害！
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