信託不是抵押、也不是真的所有權移轉，只能算是暫時託管的程序，但這個程序，必須把參與都更的原地主名下的土地和房屋，通通變更成銀行的名字，光看到這裡，就會讓人很害怕，真的沒問題嗎？
在都更的信託程序中，地主是委託人，委託銀行擔任受託人，如果最後房子蓋好時，信託契約寫明要還給原地主，就是所謂的自益信託；若房子蓋好要移轉給小孩，則是他益信託。
如果是自益信託，實質獲利人還是原地主，稅捐機關認為不是真的所有權移轉，只是託管，就不會課稅，若他益信託，而且確定無法把未來的利益再回歸到原地主身上，這個時候原地主和受益人，就如同完成買賣般，要開始繳稅了。
因此，若受益人非委託人且無法返還，才會被視為完成移轉，一旦完成移轉，就等於產權賣給第三人，土地減少的原地主，要繳納土地增值稅、房地合一稅，得到房屋的人，則要繳納契稅、營業稅。
地主最關心的是，不動產放在自己名下，是國家認證，比起放在銀行名下，雖然覺得銀行這種金融機構應該算安全，但國內外都有銀行倒掉或被接管的案例，不會影響到地主存進去的房屋和土地嗎？萬一銀行倒了，會不會拿地主的地主去拍賣，幫銀行還錢？
國內外銀行倒閉，原則上不會直接影響到信託委託人的資產，因為信託財產在法律上具有獨立性，與受託人的自有財產是分開的。即使受託人所屬銀行倒閉，信託財產也不會被視為受託人的破產財產而受到影響。因信託財產是專門為了受益人的利益而設立和管理的，受託人僅是名義上的管理人。就算銀行被法拍，依照信託法規定，信託財產不得被強制執行，這也進一步保障了信託財產的獨立性。
當然，再怎麼保險，能把自己的土地、房屋存在自己名下，仍是對地主們最好的保障。
那為何還要叫地主參與信託呢？
這就是關鍵所在了！
真正的問題和背後的動機，其實都跟錢和安全有關！
只是在合建案，或都更權利變換案中，所需投入的重建成本，錢都是建商出，地主只需要出土地，名義上建商會說，因為怕地主參與都更後，又偷偷把土地房屋賣給別人，阻撓都更的風險就會產生，但這只是挑了一個軟杮子，真正背後的盤算，是因為建商需要銀行幫忙出資，借錢讓他可以有足夠的銀彈支應以避免爛尾，而銀行也樂意協助配合國家政策，幫忙建商作業績才有利息可賺，但又擔心建商自己的抵押品不足，銀行借錢時會怕怕的，才會要求地主們的土地和建物要一併納入信託，對銀行而言，真的有個萬一的時候，銀行才不會多出許多呆帳。
看到這裡，恐怕地主們要開始擔心了，原來自己只是成就了沒錢的建商，讓他可以借到更多錢，但地主卻不能因此主張自己是出資人；反之，一旦爛尾樓發生，銀行因為已有地主的土地擔保所以不會吃虧，而建商大部分資金來自銀行或預售屋的進項款，所以自行承擔的成本恐怕也有限，那地主呢？誰來保障和可憐地主？
站長常說，所有法律中的專法，看似保護消費者、無辜者，但背後的動機，在各公會、工會、民代力量介入時，恐怕仍是對專業者的保障多一點，加上專業者懂法、玩法，知識的落差就在這其中加大了距離，當真的出事時，弱勢方總難獲得情感上認為應有的補償，還是老話一句：「財產是對認知的補償，不是對勤奮的獎償」。
站長蓋過三種房子，深知要避免風險，只有成為主導者，才能享有避險的選項，因此若自己無法主導，就像許多大明星會去投資餐聽、買股票，以人氣賺錢，但慘賠的總遠大於獲利的，因為無法親力親為，永遠只能靠運氣，一旦好運或好人離開，自己又不懂，就是天塌的時候，千萬不要賭太大！
許多地主詢問：
因為信託後產權已在銀行名下，萬一出現爛尾樓、意外等風險，真的對地主有足夠保障嗎？
站長：
地主必須清楚，信託只是信用託管，因為害怕地主私下又把房地賣掉，建商擔心沒保障，銀行也害怕借錢給建商沒有擔保品風險太大，才會透過信託程序，讓出資的銀行擔任受託方，保管地主的不動產，但因為銀行只能賺利息，無法也不能被視為都更實際的出資人，所以出資者應該算是誰呢？乍看地主也都押了房屋和土地，最大的資產都存入銀行了，不應算是出資人嗎？很可惜，在都市更新條例和權利變換實施辦法中，有關盈餘分配的部分，通通只能由實施者自行處分，意即，誰可以擔任出資人，實施者說了算，誰可以分享未來花不完的各種管理費，或預算編很高，但實際支出沒那麼多而產生的結餘款，也是實施者說了算，要給誰，都由他決定。
因此，聰明的地主就要質疑了，地主押了房地，那麼建商也有將應該出資興建的款項納入信託嗎？如果有，就是價金信託，簡單的邏輯常出現在房屋買賣過程中，買方先把要支付給賣方的款項，存入銀行專戶，等到買方的銀行貸款下來了，地政士完成過戶，再把錢轉給賣方，地政士再把產權交給買方，過程中有關金流的部分，就是價金信託。
因此若地主們參與建商合建，一定要問清楚：
一、自己押了房屋和土地，為何不能成為參與分潤的出資人？
二、如果不能，當然可以考慮不參與信託，因為即便權利變換，政府也沒有強制要求地主一定要信託。
三、建商有押錢進入信託專戶嗎？除了預售屋買方繳的款項，有真正屬於建商的自有資金嗎？如同一般房屋買方，除了銀行貸款那八成，至少自己要拿得出二成資金吧！建商該出的，在哪裡？
四、建商的信託專戶應與地主的信託專戶分離，避免建商財務出問題，拿地主的土地去法拍還錢。
五、倘若多數地主都不願意參與信託，建商口袋不夠深，就會造就一種現狀：無止盡的拖延！太多案場都是因為房價低迷和資金不足，才會衍生地主權益和社會問題。
六、倘若該建商總喜歡賣預售屋多於賣新成屋，小心，這可能是以小博大的風險指標之一。
因此最保險的做法仍是回歸到地主是否擁有選擇權、主控權，目前政府制度中只有一種是相對保障地主的機制：都市更新會！
都市更新條例自民國87年設立至今，超過上百個都市更新會，沒有一個爛尾，如此明確的事實，地主們還不會選擇嗎？相信聰明的地主都明白，真正的原因，只是因為不知道怎麼做、還無法說服自己和鄰居出資、共學。如果您願意給自己和社區一個機會，歡迎加入「都更之家」，或申請「台灣都更權益促進會」的「都更權益說明會」，讓銀行幫你出資，讓地主成為最大贏家！
價金信託（Price Trust）是指在不動產交易中，買賣雙方將交易款項（價金）委託給第三方機構（通常是銀行或信託公司）進行管理與支付的一種機制。其主要目的是確保交易資金的安全，降低買賣雙方在交易過程中的風險。
運作方式：
設立信託帳戶：買方將購屋款項存入信託專戶，由受託機構負責保管。
分階段撥款：根據交易進度（如簽約、過戶、交屋等），信託機構按照約定分階段將款項撥付給賣方或相關方（如建商、仲介）。
資金安全保障：在交易完成前，資金由第三方獨立管理，避免賣方或買方單方面挪用款項。
主要功能與優勢：
保障買方權益：確保款項用於交易目的，避免賣方違約或資金被挪用。
保障賣方權益：確保買方按時付款，降低交易風險。
透明性：信託機構提供資金流向的透明管理，增加交易信任度。
適用情境：常見於預售屋交易、成屋買賣或大型不動產交易。
法律依據：
在台灣，價金信託主要依據《信託法》及《不動產買賣價金信託辦法》等法規進行規範。信託機構必須具備相關資格，並遵守嚴格的資金管理規定。
因為信託衍生的相關稅法，可以參考《土地稅法》
第 3-1 條 納稅義務人 原則：受託人、例外：受益人
土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。
前項土地應與委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額，依第十六條規定稅率課徵地價稅，分別就各該土地地價占地價總額之比例，計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合左列各款規定者，前項土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有之土地合併計算地價總額：
一、受益人已確定並享有全部信託利益者。
二、委託人未保留變更受益人之權利者。
第 5-2 條 信託納稅義務人
受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。
以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。
第 28-3 條 信託中不課徵土地增值稅之情形
土地為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅：
一、因信託行為成立，委託人與受託人間。
二、信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。
三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。
四、因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。
第 31-1 條 不課徵土地增值稅之申報時點
依第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地，於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為受託人自有土地時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。但屬第三十九條第二項但書或第三項但書規定情形者，其原地價之認定，依其規定。
因遺囑成立之信託，於成立時以土地為信託財產者，該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。
以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。但委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用之。
第一項土地，於計課土地增值稅時，委託人或受託人於信託前或信託關係存續中，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；第二項及第三項土地，遺囑人或受益人死亡後，受託人有支付前開費用及地價稅者，亦準用之。
本法中華民國一百零四年七月一日修正施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用前二項規定。
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