「都更經紀人」制度，是目前台灣最需要的都更服務，身為地主或建商的您，了解他的重要性嗎？類似買屋賣屋找房屋仲介，可以保障交易者權益、增進不動產交易安全、公平，而知識含量更高、更需要協助的都市更新案，正因為長期以來缺乏第三方協力，導致許多專業者被迫只能聽從「實施者」，無法站在地主方提供專業建議，造成整合進度緩慢、建商信用破產、政府績效不彰。該是大家好好省思，如何從既有的「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」、「公平交易法」和「公寓大廈管理條例」中，找出更足以保障地主的權益。
這四大法規都是《都市更新條例》的實施程序中，最能保護地主的法條，誰才懂呢？目前國家考試制度中，僅有「不動產經紀人」才有這方面的完整法規訓練。
所謂的「都更經紀人」制度，應建構在國家考試通過的「不動產經紀人」基礎上，因為國內只有「不動產經紀人」可以審閱並在不動產買賣契約書上「簽章負責」，若結合「都更推動師」證照，就能補足都市更新與不動產的正相關，因為相關專業能力，絕非上課3天、6天或12天就可以拿到證照讓人信服的。多數人只知道考律師不容易，但考不動產經紀人，一樣很難，他們就是俗稱的不動產界律師，具有在不動產物件上簽章負責的權利，要審合建契約，地主必須先弄清楚，誰才是真正的專業者。
不動產經紀業管理條例 第22條：
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060066&flno=22
https://tnews.cc/ur/photo_2025/20250727001.jpg
都更經紀人 解決貪婪與無知
都市更新的知識量大，程序複雜，專業見解與變數難測，涉及的法規多元，既非單一建商可以決定，也不是任何一個地主可以主導，更非政府可以強制，面對複雜且多元的業種，最適合導入代理人機制，如同律師之於訴訟、地政士之於土地登記、房屋仲介之於房屋買賣、建築師之於建築規劃設計，涉及人的都更問題，最需要的不只是整合者，而是可以協助地主處理並調解糾紛、確保建築交易安全、保障合理分配的代理人，這樣的專業者其實老早就有了，就是號稱不動產界律師的「不動產經紀人」，這一群經過國家考試合格，熟悉市場脈動、精準掌握市場行情、確保交易安全、保障居住品質的專業者，訓練養成的過程，除了要熟悉不動產估價技術規則，更要了解不動產經紀業法規的以下四大律法，每一個都與民眾的居住權益、交易安全息息相關：
一、不動產經紀業管理條例
二、消費者保護法
三、公平交易法
四、公寓大廈管理條例
當經過國家考試認證的「不動產經紀人」同時擁有「都更推動師」證照，就足以彌補都市更新領域長期以來所缺乏的專業知識和代理能力不足的問題。
如果您正因為都市更新而陷入水深火熱之際，或因為錯誤的整合方向、不合理的分配機制、無從判斷的合建契約、受都更困擾而睡不著、或扮演實施者角色卻不得其門而入，都歡迎洽詢「台灣都更權益促進會」，這是內政部立案的NGO組織，也有諸多具備「都更經紀人」能力的專業者，可在提供專業法規服務的基礎下，協助地主、建商走出都更泥淖，讓參與都市更新的雙方，都不必再渾渾噩噩，困惑在都更的海市蜃樓中，有機會透過第三方的溝通平台，達成彼此所需要的目標與願景，這是建構在合理的分配，以及專業知識保障的守護下，讓參與者可以走出陰霾，重新看見曙光。
目前都更市場所遇到的整合及專業問題，都將透過以下的方案，提供地主更便利的服務。
透過以下的分析，地主或實施者將可以清楚了解「都更經紀人制度」的建構、推動與落實，將成為保護地主、平衡建商、穩定交易與推動都市更新的關鍵制度機制。
🧩 一、都更經紀人制度的核心問題與解方
◾ 問題：都更兩大風險來自「貪婪與無知」
貪婪：建商不透明操作、過度承諾、預售權益綁約等行為，使地主失去信任。
無知：地主不懂程序、不了解法規、不清楚分配與市場行情，容易受誤導或被激化不安。
👉 解方就是設置「都更經紀人」作為地主的代理人＋諮詢顧問＋交易保障者，讓地主不再獨自面對複雜的制度與資訊落差。
🏗 二、都更經紀人制度的定位與功能
✅ 類比定位：
類別 對象 專業職能
訴訟 律師 代表當事人爭取權益
土地登記 地政士 協助辦理合法登記與產權確保
房屋買賣 房仲（經紀人） 撮合交易、保障買賣雙方權益
都市更新 都更經紀人 協助地主整合、審閱合約、參與利益協商
🧠 三、都更經紀人需具備的專業知識
都更經紀人不只是懂房產，更要懂都市更新制度與法律框架，以下列五項為基礎：
1. 都市更新條例（整合程序、權變制度、容積獎勵等）
2. 不動產估價技術規則（分配評價依據）
3. 不動產經紀業管理條例（經紀人法定責任）
4. 消費者保護法、公平交易法、公寓大廈管理條例（保障居民權益）
5. 重建財務可行性分析與權益分配模擬技術
📌 若具備「都更推動師」證照，將具備完整的制度與法令支撐。
⚖ 四、制度設計：比照仲介報酬制度設計收費原則
專業費用機制 說明
📜 收費原則 比照《不動產經紀業報酬計收標準》，可由地主與都更實施者從總銷利益中提列，不超過6%。
🤝 付費對象 可由地主團或實施者擇一支付，或依據協議分攤，確保利益平衡。
🛡 法律保障 將都更經紀人制度納入契約條款，並由促進會審核協議書格式與執行流程，防止收費過當與違規行為。
🔧 五、制度實行的SOP（標準作業流程）
步驟 內容 責任單位
1 地主委任經紀人 地主自由選擇或由促進會推薦
2 經紀人簽訂顧問合約 明訂費用、職責、服務項目
3 協助地主參與共學 解說法令、模擬分配、協助建商評選
4 確保契約安全性 審閱實施者契約內容，提出修訂建議
5 與建商溝通整合條件 將地主意見轉化為可執行的協議條文
6 收費依進度付款 完成整合、簽約、送件後才可請領專業費用
🧩 六、台灣都更權益促進會的角色：打造制度基礎
✅ 現有功能：
提供免費都更法律與財務、分配諮詢
協助審閱「合建契約」、召開「都更權益說明會」
協助培育認知都更真相的地主和專業者
📈 建議政府未來推動方向：
1. 成立「都更經紀人登錄平台」：公開專業名單與服務記錄
2. 訂定「都更經紀人倫理守則」與罰則
3. 導入第三方公正機構審查酬金契約，防止過度收費
🧭 七、結語：從信任開始，讓制度取代混亂
> 「有制度的熱情，才是力量；有代理人的更新，才有信任。」
都更經紀人制度的設計，就是讓地主不再是資訊弱者，也不需自行應對建商操作，更不被情緒或猜忌主導整合過程。未來都更經紀人若能如房仲般普及，將為台灣都更市場創造「制度化、專業化、對等化」的新秩序。
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