| 大小公與停車位如何登記面積？ 法定停車位、增設停車位、獎勵停車位差異
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公設應該如何分配，應先瞭解房屋的主建物+附屬建物面積，就是所謂專有面積，才能參與土地持分的分配，這部分可參考民國98年修正公布民法第799條第4項規定，公設持分應依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但這只是原則規定，如果起造人另有約定者，可以不按照專有部分面積比例分配。
另依台北市政府地政局2016/02/04的說明如下：
公寓大廈管理條例第56條有明文規定，起造人申請建造執照時，應一併檢附專有部分及共用部分的詳細圖說。所以領得使用執照後，申請建物第一次測量登記時，地政事務所是依據建管機關備查的圖說上標示為專有或共用來審查哪些部分可以測繪登記為專有部分(俗稱主建物)，哪些項目必須測繪登記為共有部分(俗稱公設)。但是圖說上標示為共用部分，哪些是全部共有(俗稱大公)？哪些是一部共有(俗稱小公)？基於私法自治，土地登記規則第79條規定，大公、小公由起造人分配。如果起造人只有建商1人時，消費者恐質疑公設分配不公平、灌虛坪！雖然98年修正公布民法第799條第4項規定，公設持分應依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但這只是原則規定，如果起造人另有約定者，可以不按照專有部分面積比例分配，所以還是不能解決消費者的疑慮。
https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E6%A8%99%E7%A4%BA%E...
https://epaper.land.gov.taipei/Uploads/ContentImages/7FE3764E-E727-4221-8DAA-A9F9...
圖說標示大小公 才可以登記大小公
針對起造人是1人的公寓大廈，如何讓起造人公平合理分配大公、小公？法務部在102年12月25日邀集相關學者、專家、團體開會研商，獲致結論：「公寓大廈管理條例第1項規定應檢附共用部分標示部分之詳細圖說，建請主管機關再區分為『全部共用部分』及『一部共用部分』」。所以內政部營建署以103年3月12日台內營字第1030801699號函轉知各直轄市、縣(市)政府建管機關，公寓大廈起造人於申請建造執照時，依公寓大廈管理條例第56條第1項規定標示為共用部分及約定專用部分，應再區分出全部區分所有權人共有(大公)及一部分區分所有權人共有(小公)之範圍。但該函釋並不是強制規定，所以如果建管機關備查的圖說沒有標示全部共有、一部共有，起造人於申請建物第一次測量登記時，還是可以自由分配大公、小公。
為了保障交易安全，減少消費糾紛，內政部以105年1月22日台內地字第1051300822號令強制規定，自103年3月12日以後申請建築執照的建物，於105年1月22日起向地政事務所申請區分所有建物共有部分第一次測量登記時，如果建管機關備查的圖說有明確標示全部共有與一部共有的項目範圍，地政事務所就可以依圖說標示，將全部共有(大公)編1個建號，再將一部共有(小公)另編1個建號，如果圖說上標示一部共有的範圍有3種，地政事務所就可以編3個小公建號。但是，如果圖說標示的共有部分沒有區分為全部共有與一部共有時，地政事務所只能將全部公設編1個建號。上述規定，不論起造人是1人，或是2人以上，只要是區分所有建物的共有部分測繪登記，都有適用！
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另外有關停車位不得分配土地持分，可參考中央社以下文章：
預售屋新制110年上路 停車位不分配土地持分
https://www.cna.com.tw/news/ahel/202012240156.aspx
（原文刊載於2020-12-24 13:52 中央社）
行政院消保處今天表示，配合民法第799條第4項修正，審查完成的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案110年元旦將施行，預售屋停車位不分配土地持分。
行政院消費者保護處今天召開「精進預售屋契約，保障消費者權益」記者會，做出以上表示。內政部地政司專門委員張燕燕說，內政部25日將公告110年元旦上路。
行政院消費者保護處諮議陳世元指出，所謂公寓大廈，包含專有部分跟共有部分。其中專有部分包含主建物（客廳、臥室、廚房等），以及附屬建物（陽台等）。而共有部分為停車空間、門廳、走道、樓梯間等。
他說，但是土地持分計算實況紛亂，如果車位買較多，就會變成土地持分變多，也可能明明購買的專有部分坪數不同，卻分配到一模一樣的土地持分；進而會影響到都更談判條件。
他並說，因此（民國98年）民法第799條第4項已做修正，每一戶所有權人可分配土地及共有部分，應以「專有部分」面積比例作為計算，而實際土地持分計算方式為「每戶專有部分面積」除以「全部專有部分總面積」。
而且修正後的重點是，預售屋買賣契約中的停車位，是「約定專用」的概念，即設定專用使用權給預售屋承購戶，但是非屬「專有部分」；也就是說，即使多購買預售屋停車位，也不會取得較多「專有部分」，依據上述計算方式，當然也不會多分配到土地持分。
對照市場現況多元的計算方式，行政院消保處簡任秘書陳星宏補充，導正後計算出的每一戶的土地持分，不一定會變多或減少，重點是要符合民法的規定。
張燕燕說，地方政府地政單位每年都會進行定期、不定期查核，如果建商違反上述規定，會依法裁罰。陳星宏並說，可依據消費者保護法第56條之1限期改正，屆期不改可開罰新台幣3萬元以上、50萬元以下，連續罰到改正為止。
關於已簽約買預售屋的案例，張燕燕說，房屋蓋好到地政事務所辦理土地及建物登記時，也必須依據新制登記。
另外，為確保消費者權益，修正內容也明定賣方建造預售屋「不得使用」有損建築結構安全的「電弧爐煉鋼爐碴（石）」。例如混凝土表面會散布開花狀的麻點，酷似青春痘。
同時規定，「電弧爐煉鋼爐碴（石）」的檢測，應符合內政部109年4月24日訂定的「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」規範，否則消費者可以主張減價或是解約。
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但重點是，停車位可以計入大公或單獨買賣嗎？
分享以下重點供大家參考：
一、車位種類：
1.法定停車位：有產權但「沒有獨立權狀」，不得與建築分開買賣。且買賣對象僅限定同棟大樓住戶。大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權，但沒有獨立權狀、不得與建築分開買賣。且買賣對像僅限定同棟大樓住戶。法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時必須注意登記的部分是屬於「大公」、還是「小公」的共約。
若是為「大公」，就變成共有專用的性質，產權由全體住戶所持有，消費者除要查明登記簿有沒有紀錄車位編號外，也應取得「共有分管協議書」，或在住戶規約中加註「幾號車位為哪一戶專用」；若是屬於「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分， 過戶產權比率通常以「所擁有的車位數除以總車位數」計算，即若有100個車位過戶，消費者擁有1個，公設持分就是為1/100 或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
PS：「分管協議」即大樓管委會制訂，所有區分所有權人認可，協議車位是否可以出租、幾號是哪一戶使用的協議，若住戶規約規定只有買的人可以停，那就違背投資的價值性。有些同路段、同大樓的車位，價格落差大，那就要注意，是不是只有買到「使用憑證」，梁原逞表示，這費用主要是「使用憑證轉移」的費用，沒有獨立產權，若干年後，若整棟樓的區分所有權人拿權狀出來要重劃車位，只有使用憑證的車位，很可能就有憑空消失的風險。
2.增設停車位：產權登記得以公共設施或「獨立權狀」方式登記，亦即此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉，可隨意買賣不限對象。係指在法定停車位之外，自行設置的停車位，此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之，惟其出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區所有權人. 此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉.
3.獎勵停車位：有獨立權狀，但車位須開放給”公眾使用”。此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。係指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的都市問題，政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下，建商於建造時設置之停車位，此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬供公眾使用。
二、限制範圍：停車位不得分配土地持分，依照108.08.23 台內地字第108264498號函規定，僅限於”法定停車位” 不得分配土地持分，其他種類的停車位不在限制分配土地持分範圍內。
三、車位貸款：
1.貸款條件：具有單獨所有權狀的「平面停車位」才能申請貸款。
2.貸款成數：最高則是市價的七成，最高額度是150萬元。
3.貸款利率：目前是5.15％起跳，同時也要依照貸款人的條件和擔保品的狀況而定，可能還會再調高利率。
4.貸款年限：則是最長七年。
5.還款方式：沒有寬限期，一律採用按月本利平均攤還，但是也不綁約，可以隨時償還本金。
6.貸款銀行：大多數銀行不單獨承辦停車位貸款，目前市場上只有一家兆豐國際商銀還有承辦「停車位貸款」業務。
四、停車位銷售方式：依照內政部八十年九月十八日所發布的台內營字第8071337號函，規定「法定防空避難設備」以及「法定停車空間」均不得與主建築物分離，應為建築物全體所有權人所共有，房地產界戲稱為停車位「九一八事變」。
1.「918」以前：
A.申領地下室所在地址證明並登記權狀後，依停車位數出售予特定住戶，亦可單獨出售給第三人；但應另行訂定「協議書」分管停車位位置。
B.申領地下室所在地址證明並登記權狀後，違規重新規劃施工超劃超賣停車位。可核對「使用執照」即可發現申領地下室所在地址證明並登記權狀後，將產權以持分分式出售予同棟全體住戶。但「使用權」再以輪流或抽籤方式決定，通常使用停車位時須另付管理費，銷售前須確實告知使用方式。
C.合併在其他區分所有建物（如一樓或警衛室）之附屬建物中銷售。
D.登記為公共設施（大公，無獨立權狀）並出售予全體住戶，將造成公設比例過高之現象。
E.登記為公共設施（小公，無獨立權狀）但出售予買車位之住戶，該公設部分只能隨同主建物一併移轉或和其他區分所有權人間調整其持分。
F.登記為公共施設，買車位者持分車位的面積，不買車位者只持分車位以外（車道或防空避難室）之面積。除非住戶規約有約定專用之協議，或相互訂定分管協議，否則必有使用權與所有權之爭執。
2.「918」以後：
A.法定停車空間與法定防空避難設備，「918」以後無法另行申領「防空避難所在地址證明」，單獨另編建號，而須強制以「共同使用部分」方式登記。
五、優先購買權：依照內政部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函及95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函說明，地下室停車位連同所屬基地應有部分一併移轉時，無土地法第34條之1第1項規定之適用，故其他共有人並無優先購買權。
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新北市板橋地政事務所 發布日期：108-05-03
https://www.banqiao.land.ntpc.gov.tw/News_Content.aspx?n=9811&s=53107
按內政部80年9月18日台﹝80﹞內營字第8071337號函示：依建築法第102條之1規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第81條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依下列規定辦理：
﹝一﹞區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。
﹝二﹞前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第81條規定辦理。
﹝三﹞區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。 按內政部81年9月21日台﹝81﹞內營字第8104762號函示：增設之停車空間非屬法定防空避難設備範圍者，得不受內政部80年9月18日台﹝80﹞內營字第8071337號函限制。 土地登記規則第81條：「一.區分所有建物所屬之共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。二.區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」
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參考網址：
https://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225654047
https://tw.appledaily.com/home/20041009/3VGVQ4TZKLD2DZAJNC2SN5R63Y/
另可參考內政部地政司 土地登記規則 《第 81 條》之相關解釋函令：
https://www.land.moi.gov.tw/law/explainlist/105?lid=6822
區分所有建築物共有部分停車空間登載車位編號，其性質屬專用使用權，無從依民法第799條第4項規定分配基地權利範圍
一般建物不得加註汽車停車位、裝卸位及機車停車位之數量及編號
登記機關應於建物測量成果圖上加註共有部分之項目，並於建物標示部其他登記事項欄登載共有部分之詳細項目內容
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