| 都更權益知多少？最小分配面積、合建與權變的眉角一次看！
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都更權益知多少？最小分配面積、合建與權變的眉角一次看！
某位台北市的地主來電諮詢有關最小分配面積的事宜，建商刻意規劃小坪數，讓權狀面積低於21坪，導致地主無法依照權利變換選小坪數的房屋，只能領更新前價值或更新後權利金，由於對地主權益影響重大，特別公開提醒地主們留意。
您是否也在都更過程中，對於未來房屋的分配方式、最小坪數限制，以及合建與權利變換的選擇感到困惑？近日有李先生向本會諮詢的案例，正好反映了許多地主在都更過程中常遇到的挑戰與疑慮。本篇文章將針對這些問題進行深入分析與說明，並提供更精確的法規依據，協助大家掌握自身權益。
一、 最小分配面積的限制與陷阱：地主分回權益的攻防戰
李先生提到，建商告知地主分回的房屋坪數需在21坪以上，小於此坪數則無法分回。這個說法，在特定情況下是對的，但背後隱藏著建商操作的空間，地主必須特別留意！
精確法規依據：
關於都市更新後建築物分配的最小面積限制，主要依據為：
《都市更新條例》第51條：規定實施者應訂定權利變換計畫，載明更新後各項權利分配的原則。其中，更新後不動產之分配，應以不小於更新前權利價值且具獨立使用機能為原則。
臺北市：《臺北市都市更新自治條例》第11條：明文規定，更新後建築物之分配，以權利變換方式實施者，應以專有部分之樓地板面積為計算基準，並規定其最小分配面積。此條例進一步授權主管機關得依據地區特性、建築類型及住宅需求等，公告最小分配面積基準。
新北市：《新北市都市更新審議原則》：新北市則透過審議原則來指導更新後最小分配面積的考量，同樣會綜合考量地區居住需求與建築型態。
特別澄清： 這些法規所指的「最小分配面積」是指專有部分的樓地板面積，不包含陽台、露台，更不包含公共設施！
根據臺北市政府目前公告的相關基準，考量到基本生活需求的專有部分樓地板面積大約是14坪多。
如果加上公設比，這個專有部分14坪多的面積，對應到的權狀總坪數確實可能高達21至22坪左右。
站長提醒：
釐清面積定義： 地主務必向建商確認其所指的「坪數」是「專有部分樓地板面積」還是「權狀總坪數」。若建商以「權狀總坪數21坪以上」來限制，且以此計算出的「專有部分樓地板面積」小於主管機關公告的最小分配基準，則其說法不符合法規原意，地主應予反駁。
建商的惡意操作？ 如果建商刻意將最好的區位規劃成「專有部分樓地板面積」低於最小分配基準的戶型，導致原本地主無法單獨分回一戶，迫使地主只能選擇領取「更新前價值」的補償金，而非「更新後權利金」的房屋，這便是一種「惡意不讓地主分到」的可能策略。此舉不僅損害地主權益，也可能造成社會不公。
如何主張？ 地主可以在都更審議過程中，向審議委員主張自身的需求，要求建商提供符合法規定義且合理的坪數規劃。雖然法規對於「最小分配面積」有其考量，但透過審議會的溝通與地主們的團結，仍有機會爭取。
合併分回策略： 如果單一地主的權利價值不足以分回一戶符合最小分配面積基準的房屋，地主可以考慮與其他鄰近權利價值不足的地主共同合併分回一戶。雖然未來可能需要透過出售房屋再分配金錢，但至少能保障分回更新後房屋的權利，並有機會獲得較高的總價值。
二、 合建契約與權利變換的選擇：影響您權益甚鉅！
李先生母親簽署了合建契約，但提到合約中有「權利變換擇優」的條款。這是一個關鍵點，因為合建與權利變換在都更分回上存在巨大差異。
精確法規依據：
《都市更新條例》：規範了都市更新的程序，其中**「權利變換」**是都市更新中最常見的實施方式。它是由實施者估算更新前後的權利價值，並在政府機關監督下，透過公開透明的估價與審議程序，分配更新後的房屋、土地或權利金。
合建契約 (協議合建)：這是地主與建商之間私人的契約約定，屬於民事契約範疇，受《民法》規範。其內容完全依照雙方協商結果，政府介入程度較低。
站長提醒：
合建的風險： 李先生的案例中，其友人在簽訂合建契約後，房子蓋完分屋時，赫然發現比權利變換「少領了三千兩百萬」，且衍生稅金問題。這血淋淋的教訓告誡我們，協議合建務必謹慎。建商初期提供的合建條件，可能比表面看起來更差，且因缺乏政府公開審查，透明度較低。
權利變換的保障： 相較之下，權利變換因有政府的介入與審議程序（包括公開估價、權利變換計畫核定等），其成本與分配方式相對透明，對地主的保障較高。
「擇優」條款的確認： 李先生合約中的「擇優」條款，必須仔細確認其選擇時間點與選擇依據。通常指的是，在權利變換計畫核定後，地主可以比較合建契約的分回條件與權利變換的分回條件，選擇對自己最有利的方式。
共同負擔成本的檢視： 無論選擇合建或權變，都要仔細檢視建商所列的「共同負擔成本」。尤其在台北市，有些案場的共同負擔成本一坪可能高達50萬元以上，這其中是否包含過高的物價指數堆疊、特殊工程專案費用、標章成本、行政成本等，都需地主詳加審閱，避免權益受損。
三、 李先生的個案分析與建議
李先生目前有合建契約，但有「權利變換擇優」條款，且母親過世後由三兄弟繼承。針對李先生希望三兄弟各分一戶19坪的需求，以及建商「19坪不能分」的主張：
合建契約為準： 由於李先生有合建契約，且尚未進入權利變換核定程序，理論上應以合建契約的約定為準。如果合建契約僅約定總分回坪數，並未限制單戶坪數，則李先生有權向建商主張分回三戶。建商不能單純以權利變換的「最小分配面積」（指專有部分樓地板面積）來限制協議合建的地主。
確認契約細節： 李先生務必仔細審閱當年母親簽署的合建契約，釐清契約中是否有關於「最小分配坪數」或「分回戶數」的具體規定。
「擇優」時間點與條件： 再次確認合約中「擇優」的具體執行時機點。通常是在權利變換計畫核定後，才能有明確的數據進行比較。
爭取權益： 如果建商片面主張限制坪數，李先生可堅定主張其合建契約的權利，必要時尋求法律諮詢與本會協助。
結語
都市更新是一個複雜且漫長的過程，涉及地主龐大的資產權益。台灣都更權益促進會再次呼籲廣大都更地主：
詳閱契約： 任何文件簽署前，務必逐條詳閱，不理解之處應尋求專業人士協助。
釐清定義： 對於面積、坪數等關鍵字，務必釐清其精確定義，避免被混淆視聽。
多方比較： 無論是合建或權利變換，都應多方比較不同建商的條件，並深入了解兩種方式的利弊。
團結力量大： 地主們應保持溝通，團結一致，共同捍衛自身權益。
尋求協助： 若有任何疑慮，請隨時向專業顧問、律師或如本會等公益團體諮詢。
唯有充分了解法規、仔細審閱契約、並積極爭取，才能在都市更新中保障自身最大權益。
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