| 建商的末日黃花？都更地主正透過選擇權 主導政策轉向！
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許多建商會誤以為自己出錢出力，應該是都市更新案的主導者，但其實細看法規內容，都市更新案的實施者，充其量只是地主們透過承攬作業讓某一家廠商有機會取得門票，換言之，廠商可以自行圈地，但最終都要得到地主多數支持才有辦法取得委任合約，進場提供服務，但小心，80%只是迷幻藥，沒有辦法達到95%，還是買地自建比較快，千萬別被法規的多數決引誘上當，否則當冤大頭的，建商肯定要排第一個！
上述所謂的委任合約，除了透過私契約的合建契約約定，公部門也會透過權利變換機制，給予廠商應有的權利義務。當聰明的建商們大舉踴進都更案時，剛開始都很開心，遍地都是處女地，彷彿無往不利，拿到50%過半的同意比例都易如反掌，但隨後進度都會愈來愈艱辛，慢慢的找不到人、敲不開門、等不到人，如果達到50%只需三個月或半年，想達到80%，可能就是以上時間乘以
3~5倍，一旦有了80%開始走程序，經常是前述時間後面再加個零，為什麼？因為建商太容易誤判情勢，都更的受害者，已經從過去的地主們開始反噬，連政府都不再相挺。
古代皇帝經常強調「臣子不可擅取」、「不准侵奪民財」、「不准僭越皇權、逾越本分」，這精神等同於：
「朕未賜者，不得自取。」
「非其所受，不得妄取。」
翻成白話的意思就是，朕沒給你的，不要拿；不是你的，不要強取！
看似建商主導下的都市更新條例，在越來越多的訴訟被確認之後，對於豪取強奪的實施者，他們所對抗的對象，不再是平凡老百姓，而是地位如同皇帝一般高的主宰者，因為在政黨政治的遊戲規則下，公務人員只能越來越像公僕，只是老百姓門會不會運用而已。在都市更新的世界中，真正的多數，都是擁有選票的廣大地主，政策只能不斷向老百姓傾斜，因為老子們，才是主子們。
至於公僕們，誰用的好，他就是誰的幫手，偏偏因為地主們都不會用，只能經常成為金主、民代或媒體的好朋友，他們只覺得你別來亂就好，很難跟一竅不通的地主們站在同一邊，因為把你教到會，實在太累人了，現在的公務員們，熱情消退的多，等安全下椿早點回家睡覺的更多，瓜田裡下的還有，但應該所剩無幾，頂多是些小奸小惡，但也經常被地主們當成敵對方，平均台北市都更處每8天就要面對一件訴訟案，這單位絕對是人性大考驗。
儘管公部門相關救濟管道眾多，但地主必須早日認清，公僕從來不是百姓們的，而是懂得運用的人們的，千萬別等到問題來臨時，再花大錢打官司，自力救濟的程序，往往都要靠更多銀彈來堆疊，而救濟成功的機率，只有不到50%，即便不一定會贏，程序中的地主們仍然不免勞民傷財，最終造就的，都是訴訟的相關人。如果地主方需要，台灣都更權益促進會有超過8個專業律師，可供大家選擇，都是箇中佼佼者，歡迎多多利用。
https://tnews.cc/ur/Advisors.htm
如果地主們不想搞到難以收拾才善後，都更初期就要更積極參與，導入都更專業經理人制度，或參與讀書會共學，相關成本都遠低於訴訟成本，對於都更可創造的財富，更是微乎其微。
事前付出，遠比事後買藥縫合傷口更值得投資！
如何在都更初期成立專業經理人團隊？
在都市更新初期成立專業經理人團隊，應從以下幾方面著手：
1. 確定團隊架構與專業職能：
- 都更經理人或專案管理者：全案推動與流程掌控。
- 法律專業：負責合約審核、法規遵循與權利保障。
- 土地與產權專家：協助產權清查、權利變換規劃。
- 財務專業：評估投資、籌措資金及收益分配。
- 溝通協調人才：促進地主間及與政府、建商的溝通。
2. 發起籌組都市更新會：
- 由土地及建物所有權人過半數或7人以上發起，形成組織推動平台。
- 透過更新會公開透明溝通、決策，加強地主共識。
3. 尋找有經驗的都更顧問團隊代理：
- 專業團隊協助前期規劃、評估可行方案、推薦廠商。
- 代辦銀行融資、信託運作、營建管理及後續銷售。
- 以全案管理方式協助更新會流程推動，降低錯誤與風險。
4. 教育訓練與共學：
- 定期舉辦讀書會和說明會，提升地主對都市更新法規及程序理解。
- 透過政策及市場知識培訓，提高地主參與意願與判斷力。
5. 制訂運作制度與協議：
- 確立專業經理人及團隊委任機制與權責分工，明確契約內容。
- 設置管理與監督架構，確保計畫透明公正。
這樣的專業經理人團隊不僅可協助地主系統性整合資訊與資源，也能有效管理程序與風險，防止因資訊不對稱或溝通不良導致的糾紛。前期積極籌組及專業輔導，是確保都市更新案順利推動及完成的關鍵因素。
如果地主們最終整合不成被迫都更，也可以善用台灣都更權益促進會的相關服務內容，站長也可以協助您擔任都更經紀人，作為地主方與建商溝通的橋樑，歡迎善用。
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