| 免費幫老屋鑽心取樣驗結構 小心被迫都更、喪失主導權
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請問站長：
建商說要在本週做以下檢測，我覺得非常奇怪：
需要1樓3-4戶所有權人配合取樣鑽心大約直徑5*10 cm圓柱體（梁位置）不用完成會立即修補回去（原則看不出痕跡）
如不同意的人，是否能夠不讓檢驗的技師入內鑽孔？
因為我老家的房子，應該不是海砂屋，所以擋住不讓他們入內檢察，也有可能會被同意戶告？
站長回覆：
這是為了要做建築物耐震評估，確認是否可以拿到防災或海砂屋獎勵，為了確定ID值是否小於0.35，可以因此多拿到30%的獎勵，才會有人引進結構技師或工程單位做實質檢驗，但不管再怎麼小心，這都屬於結構體的侵入性檢測，仍有一定風險。
通常這種檢驗，在沒有充分告知的情況下，地主們都不知道要付錢，而是由廠商免費幫忙做檢測，通常費用都從數萬元到數十萬元，甚至上百萬元都有，但因為背後的利益龐大，所以地主方千萬要小心，要留意是誰找來的？為什麼免費？要做到什麼程度？最好先確認發起人和同意戶分別有誰？相關權利義務未來才好釐清，而且一定要問清楚，發起或同意的地主，跟檢驗廠商或付錢的廠商，有沒有對價關係？為什麼別人要幫社區免費檢驗？代價是什麼？醜話先講在前面，避免未來綁定相關的合建契約、造成地主權益受損，這才是關鍵。
地主方千萬記得：
一：不用錢的一定最貴、代價最大！
二：合建契約你看不懂，沒蓋過房子、不懂估價、不熟都更的律師或許多專業者也經常都不懂！
三：廠商說可以幫你爭取的一大堆都更利益，地主都可以DIY自行拿到！
四：沒有選擇權、沒有主導權，就沒有公平合理的分配！
五：別當爛好人，都更專業，好人不懂、壞人不一定不懂！
六：別期望政府會幫你，所有老屋都是私有財產，私約效力大於公共利益！
七：別怕得罪鄰居，不打不相識，才有敦親睦鄰的機會。
八：自主都更是政府支持的政策，銀行可提供100%融資，建商都更案難借到錢。
九：今天不清醒，明天絕對後悔！
十、每個社區都可以向內政部核准的「台灣都更權益促進會」申請一次免費的都更權益說明。
雖然地主方覺得自己的老屋不是海砂屋，但還真的不一定眼見為憑，台北市政府正對面的興隆整宅，地主還認為自己家是碉堡，最終卻被鑑定成結構安全有問題，建方僅掌握過50%的同意比率，市府就直接迅行劃定，而且終身有效。事後地主開始抗議，在牆面上掛了大大的抗議布條，直言：官商騙、騙、騙，至今紛擾不休。同樣的，新隆國宅、大安國宅也都有類似的狀況發生。許多糾紛案的緣由，地主應該都不是惡意，只是很心急，但再急都不要毀了鄰居之間的良好關係，畢竟百年修得同船渡，千年修得共枕眠，可以在同一個屋簷下，這是千年修來的福份，千萬要珍惜。站長看到最多的現況是，地主原本好心的舉動，最終變成引狼入室，演化成地主、建方、政府三輸的局面。因此結論很簡單，剛開始不談權益，未來只會有更多爭議，千萬要小心！
地主方要留意的是，如果在鑑定過後，認為氯離子含量超標，屬海砂屋被列管，未來5年後連房子都不能住，更不能出租、營業，否則不同意戶還會被罰錢，肯定影響到地主們的權益，而且海砂屋列管的房屋，一般銀行不提供貸款，想用老屋週轉的地主，未來不動產的貸款價值容易被鎖死。
倘若是沒有成立管委會的老社區，等於沒有社區共同約定，也沒有劃分責任義務，這時候如果廠商要進入的空間，屬室內專有範圍內，當然可以不讓他們檢驗，至於樓梯間共用部分，只要地主有持分的部分，都可以合理主張，因為沒有管委會、沒有分管協議，所以共用部分，在權利範圍內，任一人都可以主張，社區本身不是法人組織，也沒有公寓大廈規約可適用，沒有相關處罰機制，多數決的概念，此時並沒有明確的法源基礎可以授與，應回歸私權爭議，回歸到所有權人皆應享有的權益，因為即便是採用公寓大廈管理條例的法規，涉及重建事務，除了海砂屋等危險建築物以外，仍需要100%全體同意才可以執行，或除非有合理性、正當性、急迫性等公益考量，在公共區域鑽心取樣才會更有說服力。
所謂的防災都更ID值小於0.35，就是耐震能力不足的證明，相對之下代表你的老屋可能會有居住風險，所以政府才給你獎勵。
因此一旦被如此認定，都更案又卡住整合不下去，之後就會有房屋可能貶損，或者未來老屋貸款不容易等等的問題，直接影響到全體所有權人的權益。
如果廠商執意要做鑽探，地主又擋不了，當然可以要求同意戶、執行廠商提供相關的擔保，確定未來不會造成老屋無法貸款、房屋價值貶損，或以多數決強迫地主參與都更，或喪失更換實施者的權利，或喪失組織都市更新會的權利，否則就應該由同意戶和執行廠商負起相關責任，或已簽署的合建契約和同意書均屬無效，才算公允，如果同意戶和廠商願意切結、保證，對不同意戶相對也比較有保障。
因此地主們要留意，請廠商進場鑽探之前，這些都是地主共同應有的權益，避免提供免費服務的廠商，未來就直接成為實施者或相關廠商，綁定了全體地主的最大利益，想換都換不掉，那就惡夢連連...。
大安國宅海燒屋檢測風波：
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