【站長提醒】自主更新當老闆，小心「隱形稅賦」與「成本風暴」——別讓您的獲利在細節中蒸發！
都市更新會沒有爛尾樓，光是這一點，就足以證明和反應目前全台灣的送件案例，以更新會為實施者的案場越來越多，絕對不是空穴來風，但如果您正在參與都更、或是準備籌組「都市更新會」，一定要留意這篇文章的相關風險，提早因應，以免未來措手不及。
最近觀察到越來越多地主為了不讓建商賺走大筆利潤，傾向選擇「自主更新」，自組更新會來主導老屋重建。站長常聽到地主互相打氣說：「自己蓋，賺更多！」這句話理論上沒錯，但站長必須潑一盆冷水提醒各位：當地主決定成立「都市更新會」的那一刻起，你們的身分就從「單純的地主」變成了「一案建商」，除了享受盈餘，也要開始承擔責任，或是趕快找個足以信賴的團隊，畢竟都更的作業太繁覆、程序太多、時間太久，絕不是三個臭皮匠就可以成就的大業。
成立更新會之前，要先理解一件大事：在法律與稅務的眼中，都市更新會是準用《商業會計法》的組織。這意味著建商該付的稅、該承擔的風險，你們一樣也跑不掉。千萬別誤以為地主免稅，更新會也一樣試用，因為更新會在實體上，他就是可以賺錢的法人，就是一案建商，既然是建商，政府哪有傻傻不課稅的道理，但地主們也別太擔心，能被課稅，代表利益龐大，可以賺到很多錢！
以下是站長整理出的幾大「潛在風險」，請各位地主務必看清楚預算表裡的每一塊錢。
一、 稅法陷阱：除了「權利變換」以外，處處是稅
很多地主以為都更都有稅務減免。沒錯，根據《都市更新條例》，地主透過「權利變換」分回自己居住的房屋時，確實可以享有土地增值稅、契稅的減徵或免徵。
但請注意！ 都市更新會為了支付工程款，通常會保留一部分房屋進行銷售（即抵付共同負擔後的剩餘房屋）。當更新會開始「賣房子」或「處分資產」時，身分等同於公司法人，各項稅賦將接踵而至：
營業稅（5%）： 更新會銷售房屋、車位給非地主或地主額外認購時，必須開立發票並繳納營業稅。
營利事業所得稅（20%）： 更新會若有獲利（結餘款），在解散清算前，這筆錢會被視為營利事業所得，因為從民國105年1月1日開始，都適用房地合一稅，依所得稅法相關規範，擔任都更實施者的建商或都是更新會，房地合一稅就是20 %。
印花稅與契稅： 除了地主原有的權利變換部分外，更新會買入其他土地或處分房產時，相關契稅與印花稅皆須依法繳納，一般地主比較少碰到的印花稅，會在工程發包以及比較大筆的建築規劃設計費或買賣房屋時出現，雖然只有千分之一但是10億元的工程，也要負擔到100萬，財務沒有事先籌劃好，未來都會傷腦筋。
地價稅與土增稅： 在興建期間與房屋未售出前，更新會持有土地的成本（地價稅）也是一筆持續性的支出。
二、 隱形成本：被遺忘的專業簽證與法律顧問費
建商之所以能賺錢，是因為他們有強大的法務與財務團隊。地主自組更新會時，千萬不能省下這兩筆錢：
會計師簽證費： 既然準用《商業會計法》，更新會的帳務必須清清楚楚，每年、每季的報稅、結算，以及最後的清算分派，都需要專業會計師簽證，簽證費往往知名的會計師事務所，一次就要支出8萬元。這不是隨便記帳就好，這關係到未來的稅務風險。
法務顧問費： 從工程合約、地主間的權利分配協議，到未來與購屋者的買賣契約，每一份文件都是地主們的「賣身契」。沒有專職律師把關，一旦發生合約糾紛，賠掉的可能就是整棟房子的利潤。
三、 財務風暴：利息與工程款的變數
站長要特別提醒，自主更新最怕的就是「拖」。
銀行利息是吞噬獲利的怪獸： 從融資撥款開始，利息就每一秒都在計算。如果房子蓋好後沒有如期銷售掉，或者權利變換囑託登記卡在官司裡，地主們必須共同承擔那龐大的銀行貸款利息，例如在一個都更總成本不到3億元的重建案中，更新會每個月就要承擔超過60~90萬元的利息。
營建成本的無限衝擊： 這幾年缺工、缺料，工程造價大幅提高。建商有財力可以周轉，但更新會的預算通常抓得很緊。一旦工程延宕或造價調升，多出來的數千萬甚至上億元的工程款，地主們如果不額外掏腰包，工程就會停擺變爛尾樓，因此以更新會當實施者的案場，切記風險管理費一定要提好提滿，避免成本上漲時錢不夠用，還要另外跟銀行增加融資，就會增添變數。
站長的真心建議：
自主更新保證賺很大，絕對有利可圖，但是地主們也要有「創業者」的覺悟，要善用人事行政管理費，找到可以信賴的團隊，才能避免走錯路，無端消耗熱心理監事們的時間成本和寶貴的尊榮感，避免因為財務管理不當而成為其他地主們的箭靶。
預算要抓寬： 絕對不要只抓精準的營造成本，必須預留 10%-20% 的風險準備金。
專業領航： 不要以為自己看書就能懂會計法或都更條例，請務必聘請專業的「全案管理團隊（PCM）」、會計師與律師。
成本透明： 更新會內部的帳務必須絕對透明，避免地主間因為對稅務或支出的不解而產生內鬥，那是自主更新崩盤的開始。
站長總結：
透過權利變換分回自己的老家是地主的權利；但組織更新會去「營利」，就是建商的生意。既然做了生意，所有的稅賦與成本風險就得一肩扛起，如果地主們沒有當過建商，還是把第一次的機會讓給其他專業者，才不會因小失大。
在簽下籌組同意書前，請先翻開帳本，算算那些隱形的稅與利息，你真的準備好了嗎？
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