【站長真心話】都更訴訟必敗之首：價格不爽就跳級起訴？小心法院直接把你踢出門！
——深度解析：臺北高等行政法院 114 年中的裁判案例
站長在翻閱法規與判決書時，看到了一個非常令地主扼腕的案例（臺北高等行政法院 114年中判決）。這個案子很有代表性，原告地主認為自家的房地價值被低估了將近 8,000 萬元，這絕對不是小數目，但在法律戰場上，這群地主卻敗得乾乾淨淨。
為什麼？是因為價格沒道理嗎？法院根本還沒開始看你的價格合不合理，就直接把案子駁回了。
站長今天要強調的核心觀念只有一個：「程序不完備，訴訟必敗。」 這群地主失敗的最大教訓，就在於「程序跳級」。
一、 案件背景：地主覺得心在淌血
這個案子位於臺北市大安區精華地段。實施者（某建設公司）在民國 104 年就報核了事業計畫。到了 112 年，市府核定權利變換計畫，這時地主們炸鍋了。
地主的核心不滿：
1. 價值大縮水： 地主自認土地加建物值 2.8 億元，但實施者估價師卻只估了 2.3 億元。
2. 商業效益被沒收： 房子明明在信義路、光復南路交叉口，商業效益極高，估價師卻拿住宅區的樣本來比，地主覺得這簡直是「拿雞腿換人家的雞翅膀」。
3. 估價師誰選的？ 地主主張應該依據 108 年新法由雙方共同指定估價師，不滿建商自己找了三家就說了算。
二、 站長劃重點：法院為什麼不幫地主？
地主講得慷慨激昂，但法院最後的判決主文只有六個字：「原告之訴駁回」。連實質審查價格的機會都沒有。為什麼？
1. 致命傷：未完成「異議先行程序」
這是站長看過地主最常犯的錯誤。都更條例設計了一個特殊的救濟管道：如果你對「分配價值、錢、數字」有意見，你不能直接去告市府，你必須先走「異議」程序。
- 法律邏輯： 異議程序是為了讓主管機關委託專業團體進行技術性複核。這叫「訴願先行原則」的變體。
- 本案慘劇： 原告地主雖然有提出異議，但在異議程序還沒走完、市府還沒給出最終核復結果前，就急著向法院提起行政訴訟。
- 法院觀點： 程序跳級！法院認定這屬於程序不合法，且這種「跳過步驟」的行為是無法補正的。
2. 法律適用：老案適用舊規
地主爭議估價師的選定方式，但法院認定本案在 104 年就報核，依據《都更條例》第 86 條，後續計畫審核適用「舊法」。在舊法時代，實施者自行指定三家估價師是合法的。地主對新舊法轉軌的誤解，導致了法律攻防的失焦。
三、 站長教你如何避坑：維護權益的正確姿勢
從這個案例中，各位地主應該學到「如何打贏都更價格戰」的關鍵：
1. 絕對不要「程序跳級」
收到核定函後，如果你對「價格」不滿，請記住這條救濟鏈：
- 第一步： 2 個月內向市府提出書面異議。
- 第二步： 在異議程序中，要求主管機關委託「第三方專業團體（如估價師公會）」進行複核意見。
- 第三步： 異議結果出來，如果你還是不服，這時候才是提起行政訴訟的正確時間點。
2. 「程序瑕疵」往往比「價值爭議」好打
行政法院通常尊重審議委員會的專業判斷。所以，地主要贏，不能只在數字上吵，要在「程序」上找洞。例如：
- 聽證會是不是演戲？通知有沒有到位？
- 審議會成員有沒有人該迴避而未迴避？
- 計畫內容有沒有「偷梁換柱」，跟當初公告展覽的內容差太多？
3. 拿出「對立估價」當武器
如果你覺得實施者的報告是胡扯，請不要只用嘴巴說。
- 關鍵策略： 地主應自費聘請另一家專業估價師，針對實施者的報告寫一份「鑑定評論書」。
- 打擊重點： 證明對方的比較標的太遠、成交日期太舊、或者違反了《不動產估價技術規則》。這種「專業對專業」的證據，法院才聽得進去。
四、 站長總結：這不只是錢的問題，是程序的問題
這份 114 年中判定的判決給地主最深刻的教訓就是：「在法律面前，程序正義優先於分配正義。」
如果你跳過了專業複核的異議程序，直接衝法院，就像是還沒拿到准考證就想衝進考場，保全（法院）一定把你攔下來，管你是不是天才（價格有沒有理）。
在都更的零和遊戲中，地主本來就處於資訊劣勢。請務必先洽詢都更顧問，再結合專業律師與估價師的力量，嚴格遵守救濟時序。不要讓你的數千萬資產權益，斷送在一個低檔的程序錯誤上。
想了解更多都更實戰經驗，請密切關注我們的分享。地主不團結，永遠是弱勢；地主不懂法，註定是輸家，在下決定之前，請先諮詢「台灣都更權益促進會」。
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