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協議與權變之分配不一時，土增稅、契稅、營業稅 應繳坪數 
  
  
 ●如上圖，若地主一邊與建商簽署合建契約，但為了貪圖土增稅、契稅免稅而走權利變換，意即真協議、假權變，未來依照權利變換計畫，地主法定應得的坪數，與合建契約實際分配的坪數有落差時，就適必會成為部分坪數的買方或賣方，以完成找補作業，而這找補的程序，因為是背著政府偷偷來的，自然不可能免稅，頂多是土增稅和契稅被視為都更後第一次移轉可以打六折。 
  
 倘若地主要買10坪，則要負擔這10坪的契稅和營業稅，若地主要賣10坪，則要支付這10坪的土增稅和房地合一稅，若未在先前的合建契約中言明誰是這部分的付款者，案子走到最後，建商不叫地主出，還叫建商嗎？建商只是投資者和營利者，你覺得他應該佛心嗎？ 
  
 反之，如果實施者是更新會，而更新會就是地主自己，能不佛心嗎？左手右手都是自己的肉，多賺少賺，地主共同承擔，原本建商獲取的都更後第一次移轉減40%的優惠，改由更新會享受，就形同福利由地主們共享，自然更好，也不會再有建商因為無利可圖而中途棄單、落跑的問題，房子不會蓋不完，地主也不會最終無家可歸，這就是為何更新會一定會成為主流的原因。 
  
  
 四、營業稅為何高達200萬元？ 
  
 都更案合建分屋，地主方取得的新成屋，其價值同時包含土地價值+房屋價值，若土地是105年1月1日前取得的土地，無營業稅，只有房屋價值會被課徵營業稅，這時就必須先拆分，新房屋的總價值中，土地價值占幾成，房屋價值占幾成，若土房比是7:3，例如總價值是5000萬，其中3500萬屬土地價值，房屋價值有1500萬元，即代表地主已將價值1500萬元的土地賣給建商，而建商將等值，1500萬元的房屋賣給地主，完成房地互易。這時應課徵的營業稅，只需課1500萬元中的5%，即75萬元，而不是5000萬元的5%，不是250萬元。 
  
 是否建商自己也搞不清楚，還是故意裝模糊，實務上都曾有聽聞，甚至有地主被迫要求支付高達200多萬元的營業稅，否則選屋權利就要被建商剝奪，或新成屋不給過戶等等，但這些行為，都是法所不容，只因為地主不瞭解相關權益，造成長期失眠、哭訴無門等等淒慘結局。 
  
 五、房屋無法過戶，地主繼續流浪在外 
  
 「許多住戶都搬不回來，因為要繳高額近200萬元的營業稅、至今新屋無完稅證明，房屋無法過戶，繼續流浪在外，無法歡喜的搬回來...」 
  
 上面這部分的癥結在於，房子蓋完了，使用執照發給起造人，但因為原地主應付款未付，所以建商不願過戶給原地主，而原本建商所承諾的每月租金補貼，也不再支付了，才會有所謂流浪的問題，因此關鍵在於，地主與建商的合建契約當中，有關租金補貼的原意是怎麼寫的？是否建商在領得使用執照，或完成過戶給地主的程序後，才停止支付租金補貼？還是領得使用執照後，只要建商完成應載的程序和作業，不管地主方有沒有完成過戶，建商都可以停止支付租金補貼？ 
  
 由於拆遷補償、租金補貼，都會被列入權利變換的共同負擔成本，這成本愈高，12~16%的風險管理費也會愈高，因為風險管理費形同建商的小金庫，等於建商給地主愈多，就會賺愈多，因此已經有愈來愈多的地主，在能力足夠的前題下，主張不要領租金補貼，讓共同負擔變小，才能分到更多的建物坪數，才是王道，因為歷史告訴我們，房價上漲和增值的利潤，遠高於利息負擔的成本。至於什麼叫做能力足夠，除了地主自己身上有錢，銀行能夠提供更多資金，讓地主有錢可用，當然也是更佳的選項。 
  
 這也是為何要鼓勵重建戶自組都市更新會，透過以下方案取得地主最大權益的精神所在： 
  
 銀行出資、 
 地主作主、  
 政府審議、 
 都權會管理、  
 100%重建分回 
  
  
 羊毛出在羊身上，地主們都想要最好、更好、更多，建商也是這麼想，如果訂定契約的人是建商，地主的權益還會有嗎？作莊的，永遠不會賠，不然賭場不就倒光了嗎？地主要當賭客，還是自己做穩賺不賠的莊家，道理已經很清楚，該是努力學習的時候了！ 
  
  
 六、土房比如何拆？依協議？依權變？ 
  
 因為真協議、假權變的情節四處蔓延，建商在合建契約中承諾分給地主的比率，與透過權利變換計畫法定應分給地主的比率完全不同，例如合建契約答應給地主的若是65%，但在權利變換程序中，則會因共同負擔中的提列總表獲審議會核准的價格不一，而影響法定分配比率，若法定應給地主的是60%，未來只有60%的新房屋，才能免徵土增稅與契約，建商另外承諾給地主的5%，其中的土增稅與契約，則只能打六折，一般這稅金也都會由建商承擔；反之，若政府核定的法定分配比率，地主應得的是70%，執行分配時，就必須要先將70%的建物都先登記給地主，之後地主再移轉5%給建商，這5%應繳的稅金，包括土增稅、契稅、營業稅，也自然要由建商負擔。 
  
  
 七、共同負擔愈高，地主分得愈少！ 
  
 由於都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表當中的工程造價標準單價，雙北市都已在民國110年大幅調高超過20%，在此標準下，未來走權利變換，地主方能分配到的法定比率，只會變得更少，關鍵在於建商會做帳、會灌水，藉由增加共同負擔成本，以提高建商獲利，且經常會用最貴的材質，能夠做SRC就不會做RC，因SRC鋼骨鋼筋混凝土的建物，可讓建商提列更高的營造成本，取得營造最大的利潤，但多數的結構技師都會告訴你，SRC不見得比RC來的安全，反而會讓地主未來承擔更高的房屋稅金，此外共同負擔的提列標準，也跟樓層高度有關，例如20樓以下跟21樓就會跳一個級距，為了獲取最大的利潤，能夠蓋20樓以下，建商一定會蓋21樓以上，以提高共同負擔的成本。但如果更新會當實施者，就不需要這麼做，可單純回歸專業的考量，將所有利潤保留給地主。 
  
 透過底下的資料就可以查出，在台北市20層樓跟21層樓的RC鋼筋混凝土建物，每坪就會差1.5萬元，如果都更基地共300坪，住三用地，加上地下停車空間，營造樓地板面積大約2000坪，價差就達3000萬，如果商業區或有海砂屋30%的獎勵，總價差達4000萬或5000萬以上都不意外。 
  
 一坪土地可以換幾坪？ https://tnews.cc/ur/LandChange.asp 
  
 這也是許多都更案，不管是公辦或是建商辦，都會出現11樓、16樓、21樓、26樓、31樓、36樓，而鮮少有10樓、15樓、20樓、25樓、30樓或35樓，建商考量的是利益，公辦都更則是考量要讓建商有利可圖，才會有廠商來投標，思考點，自然不是將地主利益放在第一位，若自地自建或採更新新模式，10樓、15樓、20樓、25樓、30樓或35樓的建物，肯定是地主派的首選。 
  
  
 八、結論 
  
 關鍵在於，建商執行都更案，到底是採行協議合建向市政府報核，還是採行權利變換報核？將是地主與建商間攻防的重點之一。 
  
 還未掉入陷阱的地主們，趕快認真學習都更和危老知識，別再成為第二個、第三個被都更三十年卻仍不斷空轉的奇葩，作自己的主人，不再貪圖虛晃的捷徑，才是都更最快方案、永保安康的不二法門。 
  
  
 附錄： 
  
 內政部108年7月9日台內地字第1080263498號令修正「辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項」第 3 點：： 
 都市更新前已設定抵押權、典權或限制登記者，實施者應依都市更新條例第四十條及都市更新權利變換實施辦法第七條之二規定列冊送登記機關辦理原登記之截止或轉載登記；至更新實施後倘新增加借貸為擔保債權者，應依土地登記規則第一百十三條規定辦理抵押權設定登記。 
  
 「辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項」 
 https://www.land.moi.gov.tw/law/Resultdet1/105?LCID=352&lawname=%E8%BE%A6%E7%90%86%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%AC%8A%E5%88%A9%E8%AE%8A%E6%8F%9B%E7%9B%B8%E9%97%9C%E7%99%BB%E8%A8%98%E4%BD%9C%E6%A5%AD%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85