如果有穩賺不賠的生意，花30萬就可以打造出全新、價值達3000萬的新成屋，身為地主的您，願不願意參與？重點是這30萬，還不必從你口袋掏出來，100%由銀行幫你出，連利息都幫你付，這麼好康的福利，願意參與嗎？
都巿更新的主控權，過去都由建商發球，從遴選標的物、投資前期資金、提供分配比率、契約綁定地主等程序，一步步打造金磚，換取高額利潤，縱使每20個案子才有1案有機會成功，仍有投資商趨之若騖，這背後真有龐大的利益，有錢能使鬼推磨嗎？
答案是肯定的！
重點是真的能以小搏大，創造出高達100倍的價值？且風險可控嗎？
如果是建商的投資模式，風險恐怕無限大，因為其中的時間成本，人事成本，將是資產活化的大利空，即便建商先買了一戶、二戶卡位，等都更、掌控主導權，因為多數土地和建物都是其它地主私有，除非能100%以合建契約綁定地主，否則即便99%，只要有一戶不同意，縱使在都更條例修法後，優勢都不會站在建商這邊，因為一邊是居住正義，一邊只是投資利益，永遠不對等，官員的拆除同意章，就是很難為建商利益背書，走法院程序申請強拆，又曠日費時！
更嚴重的是，就算分回比例中建商可以拿4成，他要以4成的新成屋價值去貸款取得100%新成屋的建築成本，在工資上漲、成本上漲的年代，勢必要將建商壓的喘不過氣，銀行對於建商擔任實施者的個案，一般給與建商的建築融資，只會落在6成到7成，原因很簡單，因為在銀行看來，由外來者主導都更，是一件很難的事情，除非建商口袋很深，至少拿的出重建總成本的4成可當作自有資金，否則銀行並不相信建商有能力完成，畢竟當每坪造價成本上漲30%時，建商承擔的其實是每坪上漲75%。
30%÷40%=75%
如果每坪成本漲了3萬元，建商要以可領回的4成新成屋的總價值來籌措資金蓋出100%的新成屋，等於要從屬於建商的預期資產中，每坪要能向銀行多借出7.5萬元才夠支應房價上漲，這時候建商還能不棄單轉讓嗎？
3萬÷40%=7.5萬
而這恰恰正是台北市過去危老核准的五百多件當中，只有四分之一到三分之一有能力繼續不間斷蓋下去的原因，因為越來越多的地主並不願意建商拿地主的土地去借土地融資款、建築融資款，讓建商零成本蓋屋、謀取暴利。
甚至在都更整合好、取得建築執照、成功拆除老房屋，也幾乎完銷的市場當中，還發現一個奇怪的現象，居然有建商主導，SRC鋼骨鋼筋混凝土25層大樓的都更案，建造期間，居然可以長達8年，如果真的要讓預售屋的買家空等8年，期間還要不斷的出資，幫建商補充銀彈，還有期待他不會蓋不下去而成為爛尾樓，了解真相的你，真的還要買預售屋嗎！這不是拿磚頭砸自己的腳嗎？如果預售屋的買家，都是抱著買股票的心態，認為8年後它一定大漲，老屋的地主們，這麼好賺，為什麼不自己賺！
但如果實施者不是外人，而是都巿更新會，在權衡上，居住正義的聲量就會被放大，因為是由社區的多數地主共同為了改善居住品質，自發性的舉動，縱使也是利之所趨，但本質上與開發商的投資行為全然不同，更多了幾分正當性，符合都巿更新的實質意義，且審議會在審理時，不論共同負擔提列高或低，最終利潤都會落入地主的口袋，相對審起來較無壓力，程序勢必更快；如果有阻力，有時間成本，地主仍然可以繼續住，要共好或共老，成不成都不會有權利損失，更不會形成擔任仲裁者官員的壓力和負擔。
同樣的道理，如果成本上漲，難道更新會就不會因為籌不出款項而蓋不下去嗎？
不會，因為對銀行而言，更新會就是地主，地主就是更新會的當然成員，不管是借錢給更新會，或是借錢給地主，其實通通都是同一個道理，就是借錢給地主的概念，過去多少建案倒閉之後，只要換個負責人、換個公司名，又可以另起爐灶，但是地主多半都是自然人，逃也逃不了，何況地主透過更新會所分配到的若只有6成，最終放在更新會口袋用以支應成本的那4成，如果有盈餘也會分回給地主。
當原本的都更成本每坪25萬元，成本上漲30%，來到每坪32.5萬元時，等於成本1坪多了7.5萬元，但相對的，新成屋價格也會上漲，可能從一坪100萬元，漲到110萬元，對銀行而言，因為可以依新成屋價值的5成到7成借錢給更新會，所以即便都更成本上漲，往往也還追不上上漲的房價，銀行能不安心嗎？這也是過去更新會擔任實施者，在提列共同負擔成本時，早期都不會提列太高的風險管理費，但現在還是先編列進去，銀行借給更新會的資金才會夠用，以防建築成本突然大漲，否則銀行還要再多做一個增補的程序，會比較麻煩。也因為如此，所以透過銀行協助的更新會，在許多銀行的經驗值中，從未聽過有蓋不下去的！
如果是更新會主導，資金充沛，地主們都等著搬進新房子住，自然不可能放任營造廠一拖就是8年，那真的太誇張了！如果是依照預鑄工法的進度，保守估計，14~20天就一層樓，蓋25層樓的房子不必2年，主結構就蓋好了，3年後入住，只是剛好！
除了建商和更新會，在重建市場上，還有另一種人特別在意風險是否可控：銀行！
因為不管是哪一種公辦或民辦都更案，最大的金主都是銀行，負責出錢的銀行，比建商和地主更怕被倒變呆帳。在出資前，雖然銀行也會規劃續建機制，避免爛尾樓，但實質上都會設法避免走入續建，因而銀行會在前端評估出資前，就先強化相關的安全保障機制，控制風險的關鍵，就是透過「信託」，經由產權及資金管理，配合工程查核及續建機制，促使興建順利，降低銀行融資風險。
換句話說，當建商或更新會可以取得銀行同意的出資款時，某種層面代表的是，風險已經被適當控管住了，但儘管如此，不還是有捲款潛逃，拿走地主的土融、建融後逃之么么的個案嗎？不也還是有在預售屋時一屋多賣，一個屋子收十筆買家款項的問題嗎？多半也是因為建商透過打折扣的方式，誘使預售屋買方放棄透過信託機制，沒將各期應支付款項納入信託帳戶，而直接將購屋款交付給建商的私人帳戶才會產生漏洞，有去無回，任由財務狀況不佳的建商隨時應聲喊倒！如果過程中的每一筆款項都有如實透過信託銀行把關放款，風險自然最低。
但如果已有完整的信託機制，財務安全連銀行都不怕，地主還遲遲猶豫不決，顯然真正的問題就不只是銀行資金的安全問題，而是其它信任問題，尤其是對人的疑慮，包含對其它地主的不信任、對更新會理監事的不信任、對自己人的不信任等等，但重點是，當你對身邊的人都不相信了，怎麼能相信外來的建商？當滿滿話術的推銷者反而能打動你時，更應該留意的是，情感上被說服了，但理智線可千萬不能斷，否則就失之毫釐，差之千里，註定要損失慘重！
不管建商做，還是地主的更新會自己做實施者，其實都更的投報率都不會只有50%、100%，更可能的是1000%，這時侯誘因十足，情況就完全不同，人性也會產生質變，就算是殺頭的生意也一堆人搶著做，何況做都更還是利人利己的事業。
在解釋1000%之前，先想想，既然都更這麼好賺，為何地主自己不賺？
更新會是大未來，很明確，但卻未必每個社區都能走完全程，新北巿大量的僵屍更新會，就是幾年來各個輔導團體，為了賺取輔導費，遊走在補助款邊緣，以輔導為名，吸取報酬，然後射後不理，加上過程中與建商的操作手法雷同，打著地主什麼都不用做，只要出身分、作組織，以為都更就可以手到擒來，等到最終真相大白，輪到地主要先出錢，才能享有高報酬時，地主們就面面相覷，相互顧忌、沒人願意出，然後就胎死腹中，玩完了！
如果請每位都更地主先出一千元，願意的，大富翁繼續走下去；但第2關，如果該繳6萬元，許多人就開始遲疑了；第3關，要繳足大約30萬，場上還剩幾個人？
錢不是問題，問題是沒錢、沒信任！沒錢銀行都可協助出資，地主真正擔心的，是不患寡而患不均，是否大家都有出？你不出、他不出，我為何要出！真的公平安全嗎？走得下去嗎？有人不出錢怎麼辦？會不會白花了鈔票，最終還是一場空？讓出錢的地主成了冤大頭？
處理人性、解決信任危機，正是「台灣都更權益促進會」多位被都更超過20年甚至30年的地主，共同打造出以地主為本的契約保障和架構方向，事實上方案很簡單，就是將發球權，轉回給出資的地主，我們透過共同承諾的機制，讓每位地主掌握時間主導權，不再有被綁約的壓力，而且計算出擔任主宰者的投入與所得，約達100倍！
例如：台北巿每坪住三土地的前期資金，只要地主願意出4萬元，就可讓每1坪土地在都更後，創造出大約400萬的建物價值，如果A地主有7.5坪的土地，前期資金應分擔30萬元參與都更規畫，就可望打造出價值達3000萬元以上的新建物，創造價值達100倍。這地主負擔的30萬元，可在共同出資的地主議決後，才開始走程序，才有動撥和支出款項的機會，如果多數人都還沒繳，A地主的30萬元就繼續躺在銀行生利息，一旦動撥程序經過出資者同意啟動，還會衍生每年5%的利息，遠高於銀行的定存報酬，我們鼓勵地主主動出資，有錢出錢都來擔任投資者，沒錢的地主則由銀行貸款設定提供資金，連利息一起支應，也不會有壓力，動撥前同樣零負擔，動撥後同享5%利息，不必因為阮囊羞澀而無利可圖，幾乎是躺著都有錢賺，對地主而言，何樂而不為！
都巿更新會最難之處，就在於要地主先出錢，但往往最大獲利者，也正是出資者，否則為何會有革命20次才會成功一次的建商們，踴躍搶入都更市場？
以都更前期資金大約1500~3500萬元來評估，每個建商可預期的新成屋價值就落在100倍左右，大約15億~35億之間，如果建商分回35%的高樓層房屋，扣除前期投注的1500~3500萬前期資金，再扣除以地主的土地向銀行借建築融資的利息，建商最終可賺取上億或數億元的報酬，經常遠高於一般認知投報率僅30%左右的預估值，若前期出資款是2000萬元，最終大略可賺2億元，形同1000%的投報率，但這樣的模式，建商往往要耗費10年的光陰才能達標，等於每年賺2000萬，在建築市場上，似乎利潤並不高，但相對於沒有時間成本的地主們而言，等10年跟等10天其實沒太大差異，房子照住、房租照收，扣除品質的因素，地主實質的損失並不容易感受到，但如果2億給40戶均分，只要都更慢慢做，最終每個人除了拿回原有可分配的新房屋，還可多領到來自更新會分配的500萬元報酬，這麼龐大的利潤，為何不自己賺？況且台北巿許多區域，透過更新會當主宰者，每戶多賺一千萬並非難事。
自主更新會 每戶多賺約1千萬！
https://tnews.cc/ur/NewsCell6160.htm
有土有老屋斯有財，早日都更，兒孫就早日一起享受成果，少奮鬥20~30年，地主們，不該趕快為下一代好好認真的投資理財嗎？還不願意參與前期出資嗎？沒關係，您再等等，總是有更願意精打細算、明智、積極的社區，我們優先協助您！還在猶豫的也別灰心，在超級地震來臨前，房子應該是不會倒！
在您更老之前，都更，正是重生的選項，決定權，應該在自己手上！
台灣都更權益促進會
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