| 借五毛給十塊？ 都更案太好賺 銀行認貸比近1.5倍
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地主：
媒體報導，新北市某公辦都更案，建商需要120億元，但一堆銀行想貸款給他，認參總金額達179億，認貸比近1.5倍，奇怪，建商土融不是50%嗎？是因為公辦都更，建商可以獲得1.5倍的較多貸款嗎？
站長回覆：
不是，一般建築融資大約是50%，如果也有做土地融資，不管是地主或建商都有機會做到100%，對銀行而言，擔保足夠就借你錢，因為一般的合建案，地主不會同意建商做土地融資，所以比較不容易湊到款項。
該案為預估，實施者可分配約18440坪，權變核定每坪更新後價值約70萬，但銷售時每坪開價約98~118萬，建商的銷售利潤大約50億，對銀行團而言，太好賺，加上公辦都更案，建商必須押合建保證金，代表建商口袋也有錢，所以很多家願意提供貸款。
銀行看的關鍵是，借出去的資金是否可以回收，所以不管是公辦都更、自主更新會的案場，只要利潤足夠、擔保足夠，都有機會比照辦理。
所謂的「認貸比」，代表的是銀行們表達「有意願提供貸款」的總金額，而不是建商最後真的借了那麼多錢。
這在金融界稱為「超額認購（oversubion）」。以下為您詳細拆解這個機制：
1. 什麼是「認貸比」？（以本案為例）
這個過程就像是一場「預購」或「集資」，但角色反過來：
建商（借款人）說：「我要借 120 億。」
銀行團（貸款人）： 各大銀行評估後發現這案子太優質（公辦都更、地段好、預估總銷超過 300 億），紛紛舉手說我也要借。
認參總金額： 9 家銀行各自報上來的「意願額度」加起來總共高達 179 億。
認貸比計算：
179.48億 ÷ 120.57億 ≈ 1.488
（即近 1.5 倍）。
2. 銀行真的會給出 179 億嗎？
答案是：不會。
建商只需要 120.57 億，他不會沒事多借 50 億來付利息。
當出現「超額認購」時，主辦銀行會進行「比例刪減（scale back）」。
舉例： 如果 a 銀行原本想借 10 億給漢皇，因為大家搶著借，主辦銀行會告訴 a 銀行：「不好意思，因為大家太熱情了，最後分給你的額度只有 6.7 億。」
結果： 最後簽約撥款的總金額，依然會嚴格控制在原本申請的 120 億。
3. 既然不借 179 億，為什麼新聞要強調「1.5 倍」？
「認貸比」是衡量一家公司或一個建案「在金融市場受歡迎程度」的重要指標。強調 1.5 倍有幾個重大意義：
信用背書： 代表銀行圈一致公認這個案子「絕對不會倒」。銀行是非常保守的，如果預估總銷（300 億）不夠穩，銀行絕對不會超額認購。
籌組速度： 新聞提到「不到 2 個月即圓滿籌組完成」，這在百億級的聯貸案中算非常快。一般產權複雜的私人都更案，可能談半年都沒銀行想領頭。
利率與條件： 當銀行搶著借錢時，建商（借款人）在談判利息（碼數）或還款條件時，會有更好的議價空間。
4. 總結
「認貸比」是指銀行願意提供的總額嗎？ 是的，是「意願額度」。
最後借多少？ 只借原本規畫的 120 億。
為什麼這資訊重要？ 因為它證明了建商與該都更案場的財務體質與獲利預期，得到了 9 家金融機構的「資金選票」支持。
白話比喻：
這就像建商要開一間餐廳，預計找人投資 1.2 億。結果因為地段太好、主廚名氣大，各路投資人帶著 1.8 億衝過來想入股。建商最後還是只收 1.2 億，但這「多出來的意願」證明了這間餐廳未來肯定賺錢。
但問題往往是一體兩面，如果建商註定賺錢，那是否代表地主讓利讓太多？或者制度設計中故意要讓實施者擁有極大的報酬，有利可圖，才能夠吸引到願意投入公辦都更的業者，中間最關鍵的容積獎勵，因為是政府給的，因此對地主而言，他沒損失也賺到了，這就是典型慷全民之慨，最終成就出來的巨大商業行為。
所謂的公辦都更案，精神上都是先整合、再選商，最後成案了，行政法人領回他一大筆的酬勞和傭金，但也要小心，最終的責任歸誰？是行政法人還是得標的建商？如果爛尾樓發生，誰會負責？
相關的細節，通常都會在公辦都更的招標說明書上完整說明。真正的保證，只有自己更用心投入，才會有答案。要拆的家是你的，但錢和決策是別人的，真正承擔最大風險的，永遠是地主！
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