站長的都更日誌110/4/16
Q1：都更過程中，整合期程長，人力成本高，許多建商都賠錢殺出，改做危老，但真的沒有更好的辦法嗎？
Q2：都更案已簽給Ａ的同意書，還能再簽一份給Ｂ嗎？
Q3：同意書有部分內容空白，可以簽嗎？
多數都更整合案，各建商或整合者面臨的失敗狀況繁雜，多半是因為同意比例不足而流局，一但流局或推不下去,實施者只能以拖待變，但對建商和專職的整合者而言，為了維持生計，只能另闢戰場，原有的整合基地就會被暫時擱置，一般短則五年、十年，甚至一放二十年，也並不少見，一旦都更範圍停滯，原已簽署的同意書，就會面臨效力存廢的問題，只是現有都更條例的事業計畫概要同意書、事業計畫同意書，範例格式中只有簽署同意的日期，並沒有「有效期」的適用屆止日期，一旦簽了，就是永久有效，簽訂同意書確實不可不慎！
但地主也不需要太擔心，因為政府的法規經常修正，例如舊版的同意書，在111年2月1日以後,就無法再當成送件報核的法定文件,主要原因是臺北市政府配合「都市更新條例」修正，109年11月2日修正發布「臺北市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點」，並於110年2月1日起生效實施。為兼顧實務執行需求，完備都市更新案審查程序並加速都市更新之推動，此次修正重點已將「同意書」審認及撤銷方式明確透明化，以減少爭議，相關差異如下：
配合都市更新條例第37條修正，及內政部營建署108年6月12日公布之新版同意書格式，新版同意書需載明「更新後分配比率或權利價值比率」，以舊版同意書報核，最晚必須於明年(111年)1月31日前提送事業計畫報核。未來若同意書「未載明更新後分配比率或權利價值比率」或「未依格式填具」，將不計入同意比率計算；另外，所有權人撤銷同意時，其簽署之同意書為新版同意書時，將以公開展覽之事業計畫所載權利價值比率或分配比率是否低於出具同意書時，作為得否撤銷同意書之認定；相較以往舊版同意書若所有權人欲撤銷同意，以雙方說明權利義務是否相同後再提請審議會審議方式，更加明確透明，並減少認知上之爭議。（https://www.ur.org.tw/mynews/view/3438）
事業計畫同意書或事業計畫概要同意書，在新式表格中都要載明「更新後分配比率」或「權利價值比率」否則無效，但許多建商在初期整合時因為無法確定分配模式，都會留白，雖然在整合初期確實有程序上的不確定因素，但地主一旦簽了空白同意書，未來只有在「事業計畫所載權利價值比率或分配比率低於出具同意書時」才可撤銷，否則撤銷的資格就會被建商或實施者綁架，衍生後續的利益糾紛，這也是109年11月政府修正「都市更新條例」的主要目的，因為實務上類似的紛層出不窮，官員已經不勝其擾。
但如果事業計畫同意書或事業計畫概要同意書內，有關都更的「範圍」或「筆數」，因為整合過程中可以變大或縮小，所以實施者會在這部分保留空白，以利未來確定可以送件時可將實際範圍填內，如果是這部分留空白，則較不會影響到地主們的權益，否則簽了同意書，隔壁原本不參與都更的老王，突然又要加入，原本100戶已簽了同意書的地主不就全部都要重簽，萬一其中小李又不加入，又要重簽，就會落入無止境的循環。
至於同意書上要如何簽名，依表格的規範，必須同時簽名加蓋章，才有效力，但蓋哪一顆章，只要地主和實施者雙方意見一致即可，官方承辦人在審核文件時，並不會要求一定要印鑑章或什麼章，所以實施者在操作時也可以直接在表格內註明「地主同意代刻印章」，只是事業計畫同意書或事業計畫概要同意書，沒有地主本人簽名，也不具效力，所以代刻印章實務上只是讓地主比較方便，不必因為忘了蓋章而失去效力，對實施者而言也可避免來回找人蓋章的行政程序，但前題是，如果地主認為代刻印章有風險，只要在簽名時加註「本人不同意實施者代刻印章」即可解除代刻印章的效力。
簡言之，同意書雖然沒有有效日期，但放著放著，雖然沒過期，但還是可能因為格式變更而失去效力。
但如果地主先簽同意書給Ａ實施者,之後又簽給Ｂ實施者,到底誰的是有效的？
在台北市和新北市都市更新處的認定中，重覆簽同意書，並不會像結婚一樣面臨重婚罪的問題，也不是依照簽訂的前後順序作有效性的認定，而是視Ａ或Ｂ，誰先達標，收集到75%或80%以上的同意書，且將事業計畫書送進市府，也報核獲准，誰就可以先圈住這個都更範圍，如果Ａ完成送件也獲准，則Ｂ的同意書就失去效力，除非Ａ的案件推不動，超過法定期限被作廢，Ｂ又達到送件門檻，Ｂ才能繼續送件進市府。
(如果是政府劃定的都更地區，同意比要75％，如果是建商或更新會申請劃定的都更單元，同意比則要80％)
地主擔心一紙文件被賣掉，相對的，建商或實施者則害怕時間拖太久，畢竟對建商而言，時間也是需要成本的，人事費、地籍整理費、行政費、建築設計費、都更規畫費等等，開銷不算小，但時間一拉長，不確定性升高，投報率都要面臨考驗。一般整合期間時常會面臨以下狀況：
一、A團隊（如建商+代書）已簽到一部份，因為部分或少數不同意，走不下去，胎死腹中，只能認賠殺出，但這些已簽署的同意書未來不竟然還有效，一旦失去效力，之前付出的心血等同歸零，即便請地主再重簽，難免引發質疑或產生信任危機。
二、B團隊（如建商+推動師）也加入整合，有一部分是跟A團隊掌握到的同意戶相同，少部分不同，B始終沒放棄，已簽到的同意書縱使還握在手上，時日一久也未必有效，就算已經達到75%或80%的送件門檻，但即便達到95%，那僅剩的5%，可能一拖三年、五年也常常有，屆時如果同意書又改版，又要面臨重簽的風險。
三、109年底，C改走更新會（如工作站+推動師+地主），部分同意戶與A、B相同,也簽了一部份更新會同意書，雖然要簽的文件更多，要走的程序比較多，但公開透明又有大約580萬的更新會補助款可申請，住戶也比較能信賴，但實務上未必能走的順利，可能在事業計畫階段大家沒感覺，一旦到了權利變換階段，精打細算，你爭我奪，就可能吵成一團，但這個階段的糾紛，不只更新會，即便建商版的民辦都更，也會面臨，民辦都更因為地主早早就簽了一堆文件給建商，發生爭執時就只能走法院，一刀兩面光，從地主的角度出發，更新會可能時間會被拖到，但溝通的大門沒關，就有機會談得成，時效上不見得比建商版的民辦都更慢。
只要是在事業計畫報核前,都可以^隨時任意^向實施者撤銷。
只要111年1月31日之後,實施者沒有辦法完成事業計畫報核的作業,舊版的同意書就會自動失效(只要同意書內沒有註記以下欄位的,就是舊版:二、所有權人同意權利價值比率或分配比率)。
可參考110.2.1生效之「台北市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及銷作業要點」
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