【站長專欄】都更預售「拆屋後才准賣」只是地板，不是保命符！應採「階段性資金鎖定」抑制爛尾樓
最近都更爛尾樓事件頻傳，地主們人心惶惶。大家常問：「建商不是都把錢放進信託了嗎？為什麼出事時，專戶裡常空空如也？」
站長要先幫大家釐清一個關鍵的法律門檻：
一、 法律對比：為什麼都更案比一般開發案「多一道防線」？
根據法規，這兩者的預售門檻截然不同：
一般建案（預售）： 只要取得「建造執照」，不論地上物是否拆除，依法即可進行預售。這導致許多案子在拆遷卡關時，資金就已經被預售買方投入。
都市更新案（預售）： 根據《都市更新條例》第 55條第3項明文規定「權利變換範圍內土地改良物未拆除或遷移完竣前，不得辦理更新後土地及建築物銷售」，必須全拆完，才能開始進行預售與簽署買賣契約，否則可依第79條「處新臺幣五十萬元以上五百萬元以下罰鍰，並令其停止銷售；不停止其行為者，得按次處罰至停止為止」。
雖然都更案「拆屋後才預售」的規定比一般建案嚴格，但問題在於：一旦拆屋賣屋後，信託專戶裡的預售款依然處於「建商隨時能提領」的風險中。
二、 漏洞所在：現行「信託專戶」為何保不住錢？
根據現行《預售屋買賣應記載及不得記載事項》，預售款雖信託，但建商只要出具建築師或營造廠的工程款請款單，銀行恐怕都會撥款。
這產生了致命漏洞：
買空賣空： 建商可能拿買方的預售款，去支付高額的「代銷佣金」、「廣告費」或「前置規劃費」，而非真正投入鋼筋水泥。
虛報成本： 只要工程有進度，建商就能領錢。一旦財務失靈，地主發現土地雖然拆光了，但建商已經把預售款領完，工地卻還在地底開挖階段，直接變爛尾樓。
三、 站長政策提議：落實「階梯式撥款」的四道安全門檻
為了補足《都市更新條例》與《不動產經紀業管理條例》的缺失，政府應規範「預售信託專戶」的撥款比例：
【老屋拆除完成、預售啟動後】：全數信託，禁止動支
雖然都更案在拆屋後才能賣，但開賣後的預售價金應「100% 留存信託專戶」。即便建商聲稱有前置開發成本，也不得動用買方的買命錢。
更公平的做法則是，可以比照一般預售屋，讓建商有機會在取得建造執照時就可以先預賣，但所有預售款一毛也不能支出，必須等到老屋全拆光，才可以依照代銷的佣金小額提列，一來解決開發商前期資金週轉、增加投入誘因，二來也可以避免無法敢幫忙賣房子的窘況。
【工程實質動工階段】：僅得提撥 1%
在正式進入基礎工程前，建商最多僅能提撥預售價金的 1% 作為基本行政庶務費。
【地下室開挖完成並做好底層防護】：再提撥 1%
地下工程是建案最危險、最易倒閉的階段。確認安全支撐與連續壁完工後，方可再提撥 1%。這確保了「土地已經被保護好」。
【結構體上樑前】：禁止支付代銷全額佣金
這是最重要的防線。政府應修法規範，在「地下室全數完成且結構體達一樓」之前，禁止從信託專戶支應代銷業者的全部佣金。
目的： 讓代銷公司不能「賣完就跑、領完就撤」，逼使代銷必須慎選有實力的建商，否則領不到錢。
至於政府希望架構的自主都更市場，因為更新會可100%融資，資金取得相對較完整，代銷業者才會更願意幫助地主籌組的更新會，讓政策有效落實。
四、 法律依據與判決警示
參考中和某爛尾樓案件，地主最慘的狀況就是土地抵押權已被銀行設定（土融），建商領完預售款倒閉後，土地被法拍，地主與預售買方皆兩手空空。
站長的政策補救方案：
修正《預售屋定型化契約》： 將「撥款成數」與「物理工進（如：地下室完工）」強制掛鉤，並將都市更新、危老重建一併納管，比照預售屋的管控模式，避免都更案地主所獲的待遇，遠遠不及對預售屋買家的保障。
修正《不動產經紀業管理條例》： 將都市更新、危老重建一併納管，嚴格限制代銷佣金的支領時機，從制度上斷絕「買空賣空」。
五、 總結：自主都更的「三要領」
對地主而言，自主都更不難，只要守住這三道防線：
錢管夠： 透過「階梯式提撥」，確保專戶裡的錢永遠大於剩餘工程款。
心夠安： 堅持都更會的實施者地位，保留利潤與決策權，不被外部建商牽著走。
工最穩： 當建商無法拿預售款買空賣空時，能活下來的建商才是真金不怕火煉。
站長提醒： 政府擬加碼補助自主都更「免設更新會」，看似便民，實則削弱了地主對「金流」的掌控權。真正的自主都更，是地主要自己當老闆（實施者），並要求政府落實「分層撥款」的嚴格監控。
別讓「拆屋後才預售」的法規美意，因為後端的「金流大漏水」而功虧一簣！
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